Zu Zweit eine Immobilie kaufen – ein spannendes Vorhaben! Doch lohnt sich der Immobilienkauf als Paar überhaupt?
Mit dieser Frage beschäftigten wir uns seit einigen Jahren. Inzwischen sind wir Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung und haben uns selbst ein Eigenheim gekauft.
Der Prozess hat einige Jahre benötigt. In dieser Zeit haben wir viele Argumente abgewogen sowie einige Häuser, Grundstücke und Wohnungen besichtigt. Wir haben dabei Argumente dafür und dagegen gefunden, zu Zweit einen Kredit aufzunehmen und eine Immobilie zu kaufen.
Diese wollen wir dir unter keinen Umständen vorenthalten und wir hoffen natürlich von dir weiteren Input zu bekommen. Denn wir möchten noch weitere Immobilien kaufen und vermieten. Wie sieht das bei euch aus?
Zu Beginn eines solchen Artikels stellen wir uns immer die Frage: „Was erzähle ich denn zuerst? Und wie fange ich nur an?“
So auch hier: Erst die Gegenargumente oder erst die Gründe, warum ein Immobilienkauf als Paar ultimativ sinnvoll ist?
Schlussendlich haben wir uns dafür entschieden mit unserem ersten damaligen Gedankengang zu beginnen:
5 Gründe als Paar eine Immobilie zu kaufen
1. Geteiltes Risiko ist weniger als halbes Risiko (oder auch nicht?)
Wahrscheinlichkeiten haben ihre Krux. Die menschliche Einschätzungsfähigkeit kann mit Wahrscheinlichkeiten einfach nicht umgehen. Weshalb wir ständigen und dauerhaften Irrtümern unterliegen.
Beispiel: Wie viele Menschen müssen in einem Raum sein, damit die Wahrscheinlichkeit, dass zwei von ihnen am selben Tag Geburtstag haben bei 50 Prozent liegt? (Auflösung)
Unter den richtigen Voraussetzungen sollte das Risiko des Immobilienkaufs für den einzelnen Immobilienkäufer deutlich sinken. Dazu gehören zum Beispiel geteilte Expertisen bei der Besichtigung der Immobilie, mehr Eigenkapital oder bessere Kreditkonditionen bei der Finanzierung des Kaufpreises.
Leider gehört auch dazu, dass unter den falschen Voraussetzungen eine Steigerung des Risikos möglich ist. Unwissenheit einer oder beider Personen gepaart mit Finanzierungsproblemen bietet schnellen Zündstoff für Streit, weitere Problemen oder eine Verschuldung durch den Hauskauf, deren Abbau kaum zu realisieren ist.
2. Bessere finanzielle Lage – auch bei ungleichen Verhältnissen
Mehr Eigenkapital, höhere Kreditwürdigkeit und geringere Zinsen und individuelle Tilgung sind sofort erkennbare Gründe für einen gemeinsamen Immobilienkauf, wenn beide Personen ähnliche Voraussetzungen mitbringen: Ähnliches Gehalt und ähnliches Eigenkapital führen zu besseren Konditionen bei der Immobilienfinanzierung.
Wie sieht es aber bei ungleichen oder sehr niedrigen Verhältnissen aus?
Mehr Eigenkapital? Check!
Die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie werden basierend auf dem Kaufvertrag in das Grundbuch eingetragen werden. Wenn einer deutlich mehr Eigenkapital in den gemeinsamen Hauskauf einbringt, könnte dies bedeuten, dass nicht jedem Eigentümer 50 Prozent gehören, sondern einer Person 80 und der anderen lediglich 20 Prozent.
Bei einer Finanzierungsrate von 80 Prozent und einem Eigenkapital von 30 000 Euro und 8 000 Euro könnte dies bedeuten, dass Immobilien bis zu einem Kaufpreis von 190 000 Euro gekauft werden können. Getrennt wären lediglich eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 150 000 beziehungsweise 40 000 Euro möglich.
Vorsicht: In dieser Rechnung sind noch keine Nebenkosten (zum Beispiel die Maklerprovision oder die Grunderwerbssteuer) für den Kauf des Hauses oder Grundstück eingerechnet!
Durch die Steigerung des maximalen Verfügungsrahmens, werden auch die Möglichkeiten (Grundstück-Standort, Wohnfläche, Verhandlung, Objektentwicklung etc.) beim Immobilienkauf erhöht.
Höhere Kreditwürdigkeit? Naja…
Auf unserer Suche sind wir früh so weit gekommen, dass uns eine Wohnung gut gefallen hatte und wir ein Finanzierungsangebot der Bank eingeholt hatten.
Das Feedback der verschiedenen Banken zu unseren Unterlagen war freudig und ernüchternd zu gleich. Was waren unsere Voraussetzungen zu Beginn unserer Immobiliensuche in 2016?
Marielle noch in der Probezeit, aber mit Ende in Sicht, einer verbeamteten Mutter und eine existierende Immobilie, die als Sicherheit gelten könnte.
Mike als noch selbstständiger Trainer, gerade fertiggestelltem Studium und Beginn der Bewerbungsphase.
Und die Reaktion der Bank? „Ja, Frau Jakob gerne bieten wir Ihnen eine 80 % Finanzierung auf zehn Jahre mit Sondertilgung zu einem Zinssatz von etwa einem Prozent an. Wenn Ihr Freund ebenfalls beteiligt ist, dann sieht es leider sehr viel schlechter für Sie aus.“
Gut mittlerweile sehen unsere Verhältnisse anders aus. Wir beide haben inzwischen unbefristete Arbeitsverträge, haben die Probezeit weit hinter uns gelassen und sind inzwischen sogar verheiratet. Ein weiterer Pluspunkt aus Sicht der Bank bei einer Baufinanzierung.
Das Argument ist inzwischen von unserer Kontra- zu unserer Pro-Liste gewandert.
Extra Tipp für Familien beim Hausbau oder Immobilienkauf:
Wenn ihr bislang noch keine Immobilie besitzt und ein (oder mehrere) Kind (Kinder) habt, könnt ihr auch noch Baukindergeld beantragen – Informationen dazu gibt es direkt bei der KfW-Bank!
Geringere Tilgungsrate? Check!
Unabhängig von der Bank und von individuellen Voraussetzungen fällt die monatliche finanzielle Belastung für den einzelnen Käufer einer Immobilie geringer aus, wenn diese zu Zweit erworben wird.
Der entscheidende Vorteil liegt – wie beim erhöhten Eigenkapital auch – in der Erweiterung der Investitionsmöglichkeiten. Sowohl die Anzahl der kaufbaren Objekte als auch die Optionen der Objektentwicklung (bspw. bei einem Neubau oder einer Sanierung) erhöhen sich bei gleichbleibender individuellen finanziellen Belastung aufgrund der Baufinanzierung.
3. Eindeutige Vertragsgrundlagen
Ein Grundstück oder eine Immobilie kannst du nur über einen Notar, der die Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch einträgt, abwickeln. Danach ist schriftlich und bindend festgelegt, wem wie viel Prozent am Objekt gehört – so wie es der Kaufvertrag vorsieht.
Dies ist bei der gemeinsamen Investition in Aktien überhaupt nicht der Fall. Wir haben zwar eine Excel-Datei in der drin steht, dass Marielle x Prozent und ich y Prozent investiert haben, aber diese Datei hat keinerlei rechtliche Grundlage. Im Streit- oder Trennungsfall müssten wir den Depotbestand 50:50 aufteilen – Marielle hätte damit große Nachteile, da sie bisher mehr eingebracht hat.
Die Übersicht kann ohne weiteres gefälscht, verändert oder gelöscht werden. Außer unserem gegenseitigen Vertrauen, dass auch im Falle einer Trennung so viel Rationalität existiert, das Investment gerecht aufzulösen, haben wir keine Sicherheit.
Bei einer Immobilie sieht dies aufgrund des Grundbucheintrags anders aus! Natürlich kommen dafür auch noch einmal Kosten für den Notar und die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch für euch als Käufer hinzu.
4. Zwei müssen vom Objekt und Vorhaben überzeugt sein
Okay, diesen Vorteil gibt es nicht nur speziell bei Immobilien. Aufgrund der höheren Investitionssumme und der Fremdfinanzierung, ist er hier jedoch sehr wichtig.
Auswahl, Besichtigung, Planung, Verhandlung des Kaufpreises mit dem Verkäufer und der Baufinanzierung, Vermittlung an etwaige Mieter und Objektentwicklung sind alles Beispiele bei denen es auf unsere beiden Meinungen ankommt.
Aus Erfahrung können wir dir sagen, dass dies nicht einfach ist. Unsere Expertisen sind in völlig unterschiedlichen Bereichen aufgebaut, so dass teils echt dumme Fragen einer Seite dabei rauskommen. Diese müssen dann wiederum so niedrig-schwellig beantwortet werden, dass selbst mit wenig Ahnung das Argument verstanden werden kann.
Das funktioniert natürlich nur, wenn ihr auch ein heterogenes Team seid. Sollten eure Expertisen in den selben Bereichen liegen, dann kann es sogar zum Nachteil werden.
Empfehlenswert wäre dann euch in unterschiedlichen Bereichen weiterzuentwickeln oder eine dritte Partei mit ins Boot zu holen. Diese müsste am Erwerb selbst nicht beteiligt sein, aber könnte als Argumentationsprüfer vor eurem Hauskauf dienen.
5. Der Igel gewinnt ja auch gegen den Hasen
Nicht weil er schneller oder der bessere Läufer wäre, sondern weil er die Arbeit mit seinem Partner geteilt hat. Anstelle ständig von Punkt A zu Punkt B zu rennen, hat der eine Igel die Kommunikation an einem Ort und der andere Igel am anderen Ort übernommen.
Das ist eine sehr kluge Idee, vor allem, wenn ein Projekt so aufwendig ist, wie der Kauf und die Verwaltung von einer oder gar mehrerer Immobilien. Schließlich reden wir vom Investieren – einer Kapitalanlage – das bleibt selten bei nur einer einzigen.
Eine Immobilie kaufen und vermieten bringt jede Menge Arbeit zum Aufteilen: Recherche der Objektbeschreibung, Besichtigung des Grundstücks, Verhandlungen über den Kaufpreis mit dem Verkäufer oder Makler, Kaufvertrag prüfen und anschließend verwalten, die Abrechnung der Nebenkosten erstellen, Entwicklung und so weiter und so fort.
Fazit der Pros
Ziemlich viel, was für einen Immobilienkauf als Paar sprechen würde. Natürlich nur unter der Perspektive einer Kapitalanlage – das Eigenheim ist hier selbstverständlich nicht gemeint. Schließlich sprechen wir von Investitionen und nicht von Verbindlichkeiten.
Merken:
Als Paar kann das Risiko beim Immobilienkauf durch Erweiterung der strategischen Möglichkeiten unter den richtigen Voraussetzungen (heterogenes Team, gegenseitige finanzielle Absicherung und Arbeitsteilung) reduziert werden.
Bis hier hin:
Ja, wir würden als Paar in eine Immobilie investieren.
3 Gründe gegen den Immobilienkauf als Paar
So einfach ist es dann aber doch nicht. Leider spricht auch ziemlich viel gegen einen Immobilienkauf als Paar.
1. Bis, dass der Immobilienverkauf euch scheidet
Trotz inzwischen 10 Jahren Beziehung ist dies für uns das größte Gegenargument. Im Regelfall werden Immobilien deutlich länger gehalten als Aktien, da gerade nach vollständiger Tilgung, ein (kontinuierlicher) passiver Geldeingang verbucht werden kann.
Bei einer Trennung müsste dann entschieden werden, ob die Immobilie gehalten wird oder, ob versucht wird ein Käufer zu finden. Bei letzterem würde es auch nicht von heute auf morgen passieren, sondern setzt eine weitere Zusammenarbeit mit dem Ex-Partner voraus. Ansonsten drohen große Verluste, wenn das Objekt an den erstbesten Käufer gehen muss, nur damit es schnell genug geht.
Sollte das Investment fortgesetzt werden, müsste eine Lösung gefunden werden, den Geldeingang auf die separaten Haushalte umzulenken. Und die anfallende Arbeit müsste ebenfalls organisiert und entsprechend verteilt werden.
Egal wie das Szenario aussehn würde, wir müssten definitiv weiterhin miteinander arbeiten und das obwohl wir uns auf einer emotionalen Achterbahnfahrt befinden würden.
Präventiver Lösungsansatz
Bei einem Immobilienkauf könnt ihr Regeln aufstellen, wie mit dem Objekt im Falle einer Trennung umgegangen werden sollte.
Zwar ist auch dies kein Garant für eine friedliche Lösung (wobei es auch nicht zwangsläufig zu einer hässlichen oder überhaupt zu einer Trennung kommen muss), aber vorher aufgestellte Regeln sind leichter einzuhalten als solche, die in einer emotionalen Situation ad hoc entstehen müssen.
Wir selbst haben unsere Regeln inzwischen in einem Ehevertrag dokumentiert und von einem Notar beglaubigen lassen.
Hast du Ideen wie eine Vorab-Einigung aussehen könnte?
Versteckter Vorteil
Es gibt halt doch immer die andere Perspektive.
Bei Immobilien sind – im Gegenzug zu Aktien – keine emotionalen und überhasteten Veräußerungen möglich. Die im ersten Moment zwar Befriedigung, im zweiten aber sehr viel Ärger und Reue bringen würden.
Das langsame Vorgehen ermöglicht rationales Nachdenken und zwingt zur Zusammenarbeit.
2. Kreditbedingungen von zwei Personen abhängig
Ich habe es bereits angesprochen. Bei unterschiedlichen Ausgangssituationen kann das (sehr starke) Auswirkungen auf die Kreditbedingungen der Banken haben.
Dies kann von deutlich höheren Zinsen bis hin zur Ablehnung als Immobilienkäufer reichen. Eben je nachdem wie nah oder weit die jeweiligen Voraussetzungen auseinander liegen. Hier sind Extremsituationen denkbar, für die ihr im Fall der Fälle bereits Alternativen zur Verfügung haben solltet.
3. Ungleiches Wissen, Vermögen und Arbeitsaufwand
Du magst vielleicht denken:
Hä? Das war doch oben noch ein Vorteil! Gerade habt ihr doch noch erzählt, dass ihr euch in eurem Wissen ergänzt, die Arbeit teilt und euer unterschiedliches Vermögen dennoch bereichert. Wieso ist es jetzt ein Nachteil?
Das Leben ist leider nicht schwarz-weiß, sondern ziemlich bunt oder zumindest verschieden Grau.
Ungleichheiten erhöhen das Streitpotential. Dies kommt vor allem dann zu Stande, wenn eine der beiden Person weniger stark hinter der Investition steht und dadurch gefühlte Ungleichheit entsteht.
Formale Ungleichheit kann eine Stärke sein und wir verbuchen es für uns definitiv als Argument für den Immobilienkauf als Paar.
Gefühlte Ungleichheit in Form von „Du ruhst dich auf meinem Geld, meinem Wissen oder meiner Arbeitsleistung aus!“ ist definitiv ein Gegenargument.
Klar kann so etwas durch Stress entstehen und wird auch in der ersten Zeit vom Partner mit abgefangen. Aber sollte die Situation eintreten, dass eine dauerhafte Mehrbelastung für die eine Seite eintritt, dann ist der Streit vorprogrammiert.
Fazit der Kontras
Da ist sie dahin, die Idylle des gemeinsamen Immobilienkaufs. Zumindest auf den ersten Blick.
Auf den zweiten Blick bedeutet es für uns, dass wir als Paar einige Besonderheiten zu beachten haben, wenn wir gemeinsam eine Immobilie kaufen und vielleicht sogar vermieten möchten. Und uns über diese im Vorfeld, einige Gedanken machen sollten!
Die meisten Dinge im Leben erscheinen nur so schlimm oder werden nur so schlimm, weil sie plötzlich kommen und Ihr Euch in der Situation nicht vorbereitet fühlt.
Glücklicherweise ist es aber auch so im Leben, dass die meisten Dinge am Ende gar nicht schlimm sind oder ihr sie ganz gut umgehen könnt, wenn ihr wisst, dass sie kommen können.
Immobilie kaufen als Paar – Ein Ausblick
Neben den ganzen beziehungsrelevanten Argumenten, gibt es auch noch rechtliche zu beachten:
- Es macht einen Unterschied, ob wir verheiratet sind oder nicht.
- Der Kauf einer Immobilie hat vor allem als Vermieter Auswirkungen auf die Steuererklärung, also alle Unterlagen aufbewahren.
- Darüber hinaus gibt es die Option ein Unternehmen zu gründen, das sich mit der Akquise, Verwaltung, Vermietung und dem Verkauf von Immobilien beschäftigt.
Mit all diesen Punkten lohnt es sich, sich auseinander zu setzen. Aber erst, wenn ihr die oben beschriebenen 8 Gründe für und gegen einen Immobilienkauf als Paar für euch abgewägt habt!
Für mehr Hintergrundwissen sorgen übrigens Aleks und Miriam vom Kanal Immobilien mit Kopf.
Hast du schon Mal gemeinsam mit deinem Lieblingsmenschen eine Immobilie gekauft? Schreibe deine Erfahrung in die Kommentare oder schicke sie uns an info@beziehungs-investoren.de
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