Immobilienkauf als Paar

Zu Zweit eine Immobilie kaufen - ein spannendes Vorhaben! Doch lohnt sich der Immobilienkauf als Paar überhaupt?

Mit dieser Frage beschäftigten wir uns seid einigen Jahren. Inzwischen vermieten wir eine Eigentumswohnung un haben uns selbst ein Eigenheim gekauft.

Der Prozess hat einige Jahre benötigt. In dieser Zeit haben wir viele Argumente abgewogen sowie einige Häuser, Grundstücke und Wohnungen besichtigt. Wir haben dabei Argumente dafür und dagegen gefunden, zu Zweit eine Immobilie zu kaufen. 

Diese wollen wir Dir unter keinen Umständen vorenthalten und wir hoffen natürlich von Dir weiteren Input zu bekommen. Denn wir möchten noch weitere Immobilien kaufen und vermieten. Wie sieht das bei Euch aus? 

Zu Beginn eines solchen Artikels stellen wir uns immer die Frage: "Was erzähle ich denn zuerst? Und wie fange ich nur an?"

So auch hier: Erst die Gegenargumente oder erst die Gründe, warum ein Immobilienkauf als Paar ultimativ sinnvoll ist?

Schlussendlich haben wir uns dafür entschieden mit unserem ersten damaligen Gedankengang zu beginnen:

 

"Zu zweit sind wir einfach besser!"


Weiter gehts mit unserer Artikelserie "8 Investitionsmöglichkeiten für Paare" und den Argumenten für den Immobilienkauf zu Zweit!

5 Gründe als Paar eine Immobilie zu kaufen

Immobilie gemeinsam kaufen

1) Geteiltes Risiko ist weniger als halbes Risiko (oder auch nicht?)

Wahrscheinlichkeiten haben ihre Krux. Die menschliche Einschätzungsfähigkeit kann mit Wahrscheinlichkeiten einfach nicht umgehen. Weshalb wir ständigen und dauerhaften Irrtümern unterliegen.

Beispiel: Wie viele Menschen müssen in einem Raum sein, damit die Wahrscheinlichkeit, dass zwei von ihnen am selben Tag Geburtstag haben bei 50 Prozent liegt? (Auflösung)

Unter den richtigen Voraussetzungen sollte das Risiko des Immobilienkaufs für die einzelne Person deutlich sinken. Dazu gehören zum Beispiel geteilte Expertisen bei der Besichtigung der Immobilie, mehr Eigenkapital oder bessere Kreditkonditionen bei der Finanzierung des Kaufpreises.

Leider gehört auch dazu, dass unter den falschen Voraussetzungen eine Steigerung des Risikos möglich ist. Unwissenheit einer oder beider Personen gepaart mit Finanzierungsproblemen bietet schnellen Zündstoff für Streit, weitere Problemen oder eine Verschuldung durch den Hauskauf, deren Abbau kaum zu realisieren ist.

 

2) Bessere finanzielle Lage - auch bei ungleichen Verhältnissen

Mehr Eigenkapital, höhere Kreditwürdigkeit und geringere individuelle Tilgung sind sofort erkennbare Gründe für einen gemeinsamen Immobilienkauf, wenn beide Personen ähnliche Voraussetzungen mitbringen: Ähnliches Gehalt und ähnliches Eigenkapital.

Wie sieht es aber bei ungleichen Verhältnissen aus?

 

Mehr Eigenkapital? Check!

Die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie werden in das Grundbuch eingetragen werden. Wenn einer deutlich mehr Eigenkapital in den gemeinsamen Hauskauf einbringt, könnte dies bedeuten, dass nicht jedem 50 Prozent gehören, sondern einer Person 80 und der anderen lediglich 20 Prozent.

Bei einer Finanzierungsrate von 80 Prozent und einem Eigenkapital von 30 000 Euro und 8 000 Euro könnte dies bedeuten, dass Immobilien bis zu einem Wert von 190 000 Euro gekauft werden können. Getrennt wären lediglich Immobilien mit einem Kaufpreis von 150 000 beziehungsweise 40 000 Euro möglich. 

Vorsicht: In dieser Rechnung sind noch keine Nebenkosten für den Kauf des Hauses oder Grundstück eingerechnet!

Durch die Steigerung des maximalen Verfügungsrahmens, werden auch die Möglichkeiten (Standort, Wohnfläche, Verhandlung, Objektentwicklung etc.) beim Kauf der Immobilie erhöht.

 

Höhere Kreditwürdigkeit? Naja...

Auf unserer Suche sind wir früh so weit gekommen, dass uns eine Wohnung gut gefallen hatte und wir ein Finanzierungsangebot der Bank eingeholt hatten.

Das Feedback der Bank war freudig und ernüchternd zu gleich. Was waren unsere Voraussetzungen zu Beginn unserer Immobiliensuche in 2016?

Marielle noch in der Probezeit, aber mit Ende in Sicht, einer verbeamteten Mutter und eine existierende Immobilie, die als Sicherheit gelten könnte.

Mike als noch selbstständiger Trainer, gerade fertiggestelltem Studium und Beginn der Bewerbungsphase.

Und die Reaktion der Bank? "Ja, Frau Jakob gerne bieten wir Ihnen eine 80 % Finanzierung auf zehn Jahre mit Sondertilgung zu einem Zinssatz von etwa einem Prozent an. Wenn Ihr Freund ebenfalls beteiligt ist, dann sieht es leider sehr viel schlechter für Sie aus."

Gut mittlerweile sehen unsere Verhältnisse anders aus. Wir beide haben inzwischen unbefristete Verträge, haben die Probezeit weit hinter uns gelassen und sind inzwischen sogar verheiratet. Ein weiterer Pluspunkt aus Sicht der finanzierenden Bank. 

Das Argument ist inzwischen von unserer Kontra- zu unserer Pro-Liste gewandert.

 

Geringere Tilgungsrate? Check!

Unabhängig von der Bank und von individuellen Voraussetzungen fällt die monatliche finanzielle Belastung für den einzelnen Käufer einer Immobilie geringer aus, wenn diese zu Zweit erworben wird.

Der entscheidende Vorteil liegt - wie beim erhöhten Eigenkapital auch - in der Erweiterung der Investitionsmöglichkeiten. Sowohl die Anzahl der kaufbaren Objekte als auch die Optionen der Objektentwicklung (bspw. bei einem Neubau oder einer Sanierung) erhöhen sich bei gleichbleibender individuellen finanziellen Belastung.

 

3) Eindeutige Vertragsgrundlagen

Grundstücks- oder Immobilienerwerb funktioniert nur über einen Notar, der die Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch einträgt. Danach ist schriftlich und bindend festgelegt, wem wie viel Prozent am Objekt gehört.

Dies ist bei der gemeinsamen Investition in Aktien überhaupt nicht der Fall. Wir haben zwar eine Excel-Datei in der drin steht, dass Marielle x Prozent und ich y Prozent investiert haben, aber diese Datei hat keinerlei rechtliche Grundlage. Im Streit- oder Trennungsfall müssten wir den Depotbestand 50:50 aufteilen - Marielle hätte damit große Nachteile, da sie bisher mehr eingebracht hat. 

Die Übersicht kann ohne weiteres gefälscht, verändert oder gelöscht werden. Außer unserem gegenseitigen Vertrauen, dass auch im Falle einer Trennung so viel Rationalität existiert, das Investment gerecht aufzulösen, haben wir keine Sicherheit.

Bei einer Immobilie sieht dies aufgrund des Grundbucheintrags anders aus!

 

4) Zwei müssen vom Objekt und Vorhaben überzeugt sein

Okay, diesen Vorteil gibt es nicht nur speziell bei Immobilien. Aufgrund der höheren Investitionssumme und der Fremdfinanzierung, ist er hier jedoch sehr wichtig.

Auswahl, Besichtigung, Planung, Verhandlung, Vermittlung an etwaige Mieter und Objektentwicklung sind alles Beispiele bei denen es auf unsere beiden Meinungen ankommt.

Aus Erfahrung können wir Dir sagen, dass dies nicht einfach ist. Unsere Expertisen sind in völlig unterschiedlichen Bereichen aufgebaut, so dass teils echt dumme Fragen einer Seite dabei rauskommen. Diese müssen dann wiederum so beantwortet werden, dass selbst mit wenig Ahnung das Argument verstanden werden kann.

Das funktioniert natürlich nur, wenn Ihr auch ein heterogenes Team seid. Sollten Eure Expertisen in den selben Bereichen liegen, dann kann es sogar zum Nachteil werden.

Empfehlenswert wäre dann Euch in unterschiedlichen Bereichen weiterzuentwickeln oder eine dritte Partei mit ins Boot zu holen. Diese müsste am Erwerb selbst nicht beteiligt sein, aber könnte als Argumentationsprüfer vor Eurem Hauskauf dienen.

 

5) Der Igel gewinnt ja auch gegen den Hasen

Nicht weil er schneller oder der bessere Läufer wäre, sondern weil er die Arbeit mit seinem Partner geteilt hat. Anstelle ständig von Punkt A zu Punkt B zu rennen, hat der eine Igel die Kommunikation an einem Ort und der andere Igel am anderen Ort übernommen.

Das ist eine sehr kluge Idee, vor allem, wenn ein Projekt so aufwendig ist, wie der Kauf und die Verwaltung von einer oder gar mehrerer Immobilien. Schließlich reden wir vom Investieren - einer Kapitalanlage - das bleibt selten bei nur einer einzigen.

Eine Immobilie kaufen und vermieten bringt jede Menge Arbeit zum Aufteilen: Recherche der Objektbeschreibung, Besichtigung, Verhandlungen mit dem Verkäufer oder Makler, Verwaltung, Abrechnung der Nebenkosten, Entwicklung und so weiter und so fort.

 

Fazit der Pros

Ziemlich viel, was für einen Immobilienkauf als Paar sprechen würde. Natürlich nur unter der Perspektive einer Kapitalanlage - das Eigenheim ist hier selbstverständlich nicht gemeint. Schließlich sprechen wir von Investitionen und nicht von Verbindlichkeiten.

Merken:

Als Paar kann das Risiko beim Immobilienkauf durch Erweiterung der strategischen Möglichkeiten unter den richtigen Voraussetzungen (heterogenes Team, gegenseitige finanzielle Absicherung und Arbeitsteilung) reduziert werden.

Bis hier hin:

Ja, wir würden als Paar in eine Immobilie investieren.

 

3 Gründe gegen den Immobilienkauf als Paar

So einfach ist es dann aber doch nicht. Leider spricht auch ziemlich viel gegen einen Immobilienkauf als Paar.

Keine gemeinsame Immobilie kaufen

 

1) Bis, dass der Immobilienverkauf Euch scheidet

Trotz inzwischen 10 Jahren Beziehung ist dies für uns das größte Gegenargument. Im Regelfall werden Immobilien deutlich länger gehalten als Aktien, da gerade nach vollständiger Tilgung, ein (kontinuierlicher) passiver Geldeingang verbucht werden kann.

Bei einer Trennung müsste dann entschieden werden, ob die Immobilie gehalten wird oder, ob versucht wird ein Käufer zu finden. Bei letzterem würde es auch nicht von heute auf morgen passieren, sondern setzt eine weitere Zusammenarbeit mit dem Expartner voraus. Ansonsten drohen große Verluste. 

Sollte das Investment fortgesetzt werden, müsste eine Lösung gefunden werden, den Geldeingang auf die separaten Haushalte umzulenken. Und die anfallende Arbeit müsste ebenfalls organisiert und entsprechend verteilt werden.

Egal wie das Szenario aussehn würde, wir müssten definitiv weiterhin miteinander arbeiten und das obwohl wir uns auf einer emotionalen Achterbahnfahrt befinden würden.

 

Präventiver Lösungsansatz

Bei einem Immobilienkauf könnt Ihr Regeln aufstellen, wie mit dem Objekt im Falle einer Trennung umgegangen werden sollte.

Zwar ist auch dies kein Garant für eine friedliche Lösung (wobei es auch nicht zwangsläufig zu einer hässlichen oder überhaupt zu einer Trennung kommen muss), aber vorher aufgestellte Regeln sind leichter einzuhalten als solche, die in einer emotionalen Situation ad hoc entstehen müssen.

Wir selbst haben unsere Regeln inzwischen in einem Ehevertrag dokumentiert. 

Hast Du Ideen wie eine Vorab-Einigung aussehen könnte?

 

Versteckter Vorteil

Es gibt halt doch immer die andere Perspektive.

Bei Immobilien sind - im Gegenzug zu Aktien - keine emotionalen und überhasteten Veräußerungen möglich. Die im ersten Moment zwar Befriedigung, im zweiten aber sehr viel Ärger und Reue bringen würden.

Das langsame Vorgehen ermöglicht rationales Nachdenken und zwingt zur Zusammenarbeit.

 

2) Kreditbedingungen von zwei Personen abhängig

Ich habe es bereits angesprochen. Bei unterschiedlichen Ausgangssituationen kann das (sehr starke) Auswirkungen auf die Kreditbedingungen haben.

Dies kann von deutlich höheren Zinsen bis hin zur Ablehnung reichen. Eben je nachdem wie nah oder weit die jeweiligen Voraussetzungen auseinander liegen. Hier sind Extremsituationen denkbar, für die Ihr im Fall der Fälle bereits Alternativen zur Verfügung haben solltet.

 

3) Ungleiches Wissen, Vermögen und Arbeitsaufwand

Du magst vielleicht denken:

Hä? Das war doch oben noch ein Vorteil! Gerade habt ihr doch noch erzählt, dass ihr euch in eurem Wissen ergänzt, die Arbeit teilt und euer unterschiedliches Vermögen dennoch bereichert. Wieso ist es jetzt ein Nachteil?

Das Leben ist leider nicht schwarz-weiß, sondern ziemlich bunt oder zumindest verschieden Grau.

Ungleichheiten erhöhen das Streitpotential. Dies kommt vor allem dann zu Stande, wenn eine der beiden Person weniger stark hinter der Investition steht und dadurch gefühlte Ungleichheit entsteht.

Formale Ungleichheit kann eine Stärke sein und wir verbuchen es für uns definitiv als Argument für den Immobilienkauf als Paar.

Gefühlte Ungleichheit in Form von "Du ruhst dich auf meinem Geld, meinem Wissen oder meiner Arbeitsleistung aus!" ist definitiv ein Gegenargument.

Klar kann so etwas durch Stress entstehen und wird auch in der ersten Zeit vom Partner mit abgefangen. Aber sollte die Situation eintreten, dass eine dauerhafte Mehrbelastung für die eine Seite eintritt, dann ist der Streit vorprogrammiert.

 

Fazit der Kontras

Da ist sie dahin, die Idylle des gemeinsamen Immobilienkaufs. Zumindest auf den ersten Blick.

Auf den zweiten Blick bedeutet es für uns, dass wir als Paar einige Besonderheiten zu beachten haben, wenn wir gemeinsam eine Immobilie kaufen und vielleicht sogar vermieten möchten. Und uns über diese im Vorfeld, einige Gedanken machen sollten!

Die meisten Dinge im Leben erscheinen nur so schlimm oder werden nur so schlimm, weil sie plötzlich kommen und Ihr Euch in der Situation nicht vorbereitet fühlt.

Glücklicherweise ist es aber auch so im Leben, dass die meisten Dinge am Ende gar nicht schlimm sind oder Ihr sie ganz gut umgehen könnt, wenn Ihr wisst, dass sie kommen können.

 

Immobilie kaufen als Paar  - Ein Ausblick

Wohnung oder Haus kaufen

Neben den ganzen beziehungsrelevanten Argumenten, gibt es auch noch rechtliche zu beachten: 

  • Es macht einen Unterschied, ob wir verheiratet sind oder nicht.
  • Der Kauf einer Immobilie hat vor allem als Vermieter Auswirkungen auf die Steuererklärung,
  • Darüber hinaus gibt es die Option ein Unternehmen zu gründen, das sich mit der Akquise, Verwaltung, Vermietung und dem Verkauf von Immobilien beschäftigt.

Mit all diesen Punkten lohnt es sich, sich auseinander zu setzen. Aber erst, wenn Ihr die oben beschriebenen 8 Gründe für und gegen einen Immobilienkauf als Paar für Euch abgewägt habt! 

Für mehr Hintergrundwissen sorgen übrigens Aleks und Miriam vom Kanal Immobilien mit Kopf

Hast Du schon Mal gemeinsam mit Deinem Lieblingsmenschen eine Immobilie gekauft? Schreibe Deine Erfahrung in die Kommentare oder schicke sie uns an info [at] beziehungs-investoren.de

P. S.: Folge uns für persönliche Eindrücke auf Instagram.


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Immobilie kaufen zu Zweit: 8 Gründe für und gegen den Immobilienkauf als Paar

11 Kommentare zu „Immobilie kaufen zu Zweit: 8 Gründe für und gegen den Immobilienkauf als Paar

  • 13. November 2016 um 10:03
    Permalink

    Wer von euch beiden würde denn eher heiraten wollen? zB Ma 51% Mi 49%?

    Antworten
    • 13. November 2016 um 10:15
      Permalink

      Hi Joerg,

      wie meinst du das genau? Wir sind uns bereits einig, dass wir heiraten wollen 😉 Aus meiner Sicht beide 100 %. Sonst würden wir das ja nicht planen. 🙂

      Viele Grüße
      Marielle

      Antworten
  • 14. November 2016 um 12:30
    Permalink

    Gratuliere, hab‘ ich wohl nicht genau gelesen … dachte, ihr seid noch im Entscheidungsprozess (den ich mit meiner Frage foerdern wollte :-).
    LG & Gottes Segen fuer Eure Ehe

    Antworten
  • 14. November 2016 um 20:03
    Permalink

    Meine Frau und ich haben alle unsere Immobilien gemeinsam 50:50 gekauft.

    Die Arbeit war auch gut aufgeteilt 100:0 für mich ^^

    Naja, nicht ganz. Wenn ein Mieterwechsel anstand und es Renovierungsarbeiten zu erledigen gab, hat sie mir selbstverständlich geholfen. Ansonsten eine gute Lösung 😉

    Antworten
  • 20. November 2016 um 12:27
    Permalink

    Hallo Ihr beiden,

    hier noch eine Sache, die dafür sprechen könnte, dass eine(r) von Euch die Immobilie alleine kauft: Nach 10 Jahren endet die Frist für die Spekulationssteuer. Dann könnt ihr steuerfrei verkaufen. Und wenn ihr gar nicht verkaufen wollt? Dann könnte das zum Beispiel so aussehen:

    Marielle kauft jetzt alleine. In 10 Jahren verkauft sie steuerfrei (auch keine Grunderwerbsteuer) zu einem deutlich höheren Preis an Mike. Das hat den Vorteil, dass anschließend die 2% Abschreibung für Abnutzung deutlich höher ausfallen. Außerdem hat man bei der Gelegenheit auch die Möglichkeit (falls gewünscht) wieder ein bisschen Eigenkapital aus der Immobilie rauszunehmen. Alternativ, wäre die Immobilie nach dem Verkauf, wenn das Darlehen gleich hoch bleibt, formal weniger beliehen (gleiches Darlehen, höherer Preis => formal geringere Beleihungsquote).

    Natürlich muss man das nicht so machen. Aber man hat später die Möglichkeit. Der gemeinsame Kauf schränkt die Möglichkeiten ein. Und im Sinne der Zugewinngemeinschaft (falls Ihr diese gewählt habt), macht es auch im Falle einer Trennung keinen großen Unterschied wer die Immobilie vorher besessen hat.

    Ich habe das aber auch noch nie so gemacht, da ich auch erst am Anfang meiner (Immo-)Investment.Karriere stehe. Also lieber alles nochmal verifizieren 😉

    Liebe Grüße vom kleinen Hai 🙂

    Antworten
  • Pingback:Als Paar in gemeinsame Unternehmungen investieren? - Beziehungs-Investoren

  • 29. November 2016 um 21:02
    Permalink

    Eigentlich habe ich keine Lust auf einen Ehevertrag. Andererseits hätte ich gerne getrennte Finanzen, solange keine Kinder da sind. Aktuell haben mein Freund und ich getrennte Konten und ich kann mir einen Verzicht darauf nicht vorstellen, weil es bei einem „unser“ trotzdem auch noch ein „dein“ und „mein“ geben sollte.

    Selbst beim Immobilienkauf würde ich das anteilig so aufteilen, wie jeder vor der Heirat mit eingebracht hat. Man sollte zwar bei einer Hochzeit nicht an eine Trennung denken, aber ich will Rosenkriegs-Potentiale von vornherein vermeiden.

    Antworten
    • 23. Dezember 2016 um 23:04
      Permalink

      Hi Jenny,

      auch wenn dein Kommentar schon ewig her ist, möchte ich dir noch sagen – mir geht es ganz genau so ! Natürlich denke ich nicht an eine Trennung – dennoch will ich, dass alles sauber geregelt ist, sodass wir uns im Falle einer Trennung nicht ggf. doch enorm streiten und einer den anderen finanziell ausbluten lässt. Klar denkt man das im Vorfeld nicht voneinander, aber dennoch sollte man einfach Vorkehrungen treffen, dass man nie aufgrund des Geldes oder etwaiger „komplizierten Vorgänge“ beim Partner bleiben (muss), obwohl man eigentlich nicht will.

      Und nur wenn es generell bei den Finanzen noch eine kleine Trennung gibt, sind ja auch Überraschungen für den anderen (die eben doch oft finanziell bedingt sind) möglich 😉 So ein Überraschungs-Theaterbesuch kann sonst durch die Kontoabbuchung im Vorfeld leicht auffallen 😉

      LG
      Marielle

      Antworten
  • 22. Dezember 2016 um 16:13
    Permalink

    Wir haben das 1. Kind bekommen und waren nicht verheiratet (Sie19 ich21). wir haben das 1. Haus zusammen gekauft und finanziert und waren nicht verheiratet. Wir haben weitere Immobilien zusammen gekauft und waren immer noch nicht verheiratet.
    Dann (Sie27 ich29) haben wir geheiratet und wieder ein Kind bekommen, wieder gekauft und gebaut…… zu jeder Zeit waren wir uns sicher, wir machen das zusammen! Wenn es schiefgehen sollte, dann wird halt alles verkauft und jeder fängt neu an (soweit es mit Kindern halt geht). Selbst Heute (Sie45 ich47) sehen wir das noch so. Alles was wir schaffen, schaffen wir zusammen. Trennen sich die Wege wird 1:1 geteilt. Entweder man spricht dann noch vernünftig miteinander und wickelt sauber ab, oder es herrscht Rosenkrieg, dann hat man sich halt „verspekuliert“ und muss so schnell /Teuer wie möglich abwickeln.

    soviel zur Frage „wie habt ihr das gemacht“ übrigens bei aller Harmonie getrennte Konten haben trotzdem 🙂 Wenn ich jeden Tag sehen müsste, was meine Frau raushaut, oh man ob wir dann soweit gekommen wären….

    Euch ein tolles Weihnachtsfest

    Antworten
    • 24. Mai 2017 um 13:39
      Permalink

      Hallo Fiete,

      das hast du so sehr schön beschrieben. Es freut mich sehr, dass das bei euch so gut geklappt hat. Auch wenn ich jetzt noch relativ jung bin, mit 20 nicht älter als du beim ersten Kind, glaube ich, dass es am besten ist, in Ruhe über Probleme zu reden und nichts zu überstürzen. Und vor allem Vertrauen, dass selbst wenn alles schief geht, ich immer noch auf den anderen zählen kann. Auch dann wenn es zu Scheidung kommt und man die Immobilie verkaufen muss, muss man den Respekt voreinander bewahren, finde ich.

      Susi

      Antworten
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