Sparen statt Tilgen? So gelingt Vermögensaufbau parallel zur Immobilien-Finanzierung.
Hallo und herzlich Willkommen hier im Beziehungsinvestor*innen Interview mit unserem Gast, Max. Ihr kennt ihn vielleicht schon von Instagram unter sparenstatttilgen oder seine Website sparenstatttilgen.de .
Vermögensaufbau und Immobilienkauf? Sparen statt Tilgen bietet Dir eine spannende Möglichkeit beide zu vereinen.
Steckst du gerade in der Familienplanung und wünschst Dir ein Eigenheim oder eine Immobilie als Zukunftsinvestment? Eine Immobilen zu kaufen und dabei noch langfristig Vermögen aufzubauen?
Was Deine Baufinanzierung mit Deinem Aktiensparplan zu tun hat (oder haben kann) und wie Sparen statt Tilgen funktioniert, hat Gründer Max zusammengefasst.
Max Schubert ist seit vielen Jahren beruflich im Bereich Vermögen, Immobilien und Investments tätig. Vor einem Jahr hat er seine Firma gegründet und Sparen statt Tilgen entwickelt. Damit möchte er möglichst vielen Menschen helfen, ihr Vermögen erfolgreich aufzubauen.
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Schön, dass Du da bist, Max. Wir kennen uns mittlerweile schon eine ganze Weile aus einem früheren Projekt. Und beobachten seit einem Jahr, mit großer Begeisterung, was Du auf die Beine stellst. Darüber wollen wir gerne mit Dir sprechen.
Stell Dich gerne mal vor, bevor wir zu Deinem geheimnisvollen Projekt kommen.
Max: Vielen Dank.
So weltbewegend, ist das für mich nicht, aber ich kann nicht aufhören, darüber nachzudenken. Doch erstmal stelle ich mich vor.
Ich bin Max, ich bin 36 Jahre alt und lebe mit meiner Frau in Offenbach. Seit einem Jahr leben wir in unserem Eigenheim – einer eigenen Wohnung. Seit acht Jahren bin ich unglaublich begeistert, im Bereich Immobilien und Investments unterwegs.
In meinen letzten Jobs war ich ebenfalls in diesem Bereich, jedoch auf der Marketing-Seite und habe meine Erfahrung rund um digitale Produkte gesammelt. Jetzt kommen in einem Projekt alle meine Passionen zusammen.
Das ist auch zu spüren, wenn wir jedes Vierteljahr oder halbe Jahr unseren Update Call haben, wie es da gerade bei Dir aussieht.
Jetzt lassen wir aber die Katze aus dem Sack. Wie heißt Dein Projekt?
Max: Die Firma, die wir gegründet haben, ist die Plentiful GmbH. Das erste Produkt oder Projekt, das wir an Start bringen, ist Sparen statt Tilgen. Dabei geht es genau um das, was der Name besagt, aber da können wir gleich noch weiter im Detail drauf eingehen.
Wir bei Plentiful sehen, dass es in unserer Welt riesengroße Herausforderungen gibt, wie in Zukunft noch investiert werden muss, um gut zu wohnen, aber auch, um die Energiewende hinzubekommen. Wir haben das starke Gefühl, dass es Sinn macht, an einigen Stellen, um die Ecke zu denken, um Lösungen zu finden.
Der erste Schritt ist für uns Sparen statt Tilgen. Unserer Meinung nach haben wir damit die beste Lösung für Immobilienfinanzierungen in Kombination mit Vermögensaufbau, die allerdings nur wenigen bekannt ist. Das wollen wir so einfach, wie möglich und somit für viele Leute zugänglich machen.
Was hat es mit Sparen statt Tilgen auf sich? Inwiefern werden Immobilieninvestitionen damit revolutioniert?
Max: Bei revolutioniert werde ich ein bisschen nervös. Tatsächlich wird es nicht revolutioniert, es ist einfach eine andere Herangehensweise.
Das, was wir alle standardmäßig im Kopf haben ist, du kaufst eine Immobilie, zur Eigennutzung oder als Kapitalinvestor*in. Das Standarddarlehen, das 99% der Leute machen, ist ein Annuitätendarlehen. Das heißt, jeden Monat geht ein Teil in die Tilgung und ein Teil geht in die Zinszahlungen. Wenn du Kapitalinvestor*in bist, dann sorgt diese Konstruktion dafür, dass deine Steuerlast über die Jahre immer ein bisschen größer wird und das ist schon mal das erste Fragezeichen.
Wir müssen unsere Leser*innen da ein bisschen abholen. Wieso genau wird die Steuerlast denn über die Jahre größer, wenn ich das mache?
Max: Sehr gerne. Du hast zwei Zahlungen, vielleicht in einer Zahlung verpackt. Nehmen wir mal an, du kaufst für 500.000€ eine Immobilie und zahlst 2% Zinsen, dann hast du 1.600€ Belastungen im Monat für 33 Jahre.
In diesem einfachen Beispiel zahlst du ungefähr die Hälfte, 800€ im Monat, an Zinsen und die andere Hälfte, ungefähr 800€ an Tilgung. Bei dem Annuitätendarlehen verändert sich das jeden Monat ein kleines bisschen. Nach Monat 5 zahlst du 801€ an Tilgung und 799€ an Zinsen und das wird über diese 30 Jahre, die du daran zahlst, immer extremer.
Das bedeutet gleichzeitig, wenn du Kapitalinvestor*in bist, dann kannst du den Zinsaufwand absetzen, der liegt am Anfang bei 800€ im Monat und am Ende nach 30 Jahren liegt er aber bei 0,00€ im Monat.
Dadurch, dass du jeden Monat weniger absetzen kannst, wird deine Steuerlast höher.
Das kennen bestimmt all diejenigen, die schon in einer Immobilie investiert sind und einmal im Jahr den Jahresauszug bekommen. Da sieht man das schön, Monat für Monat runtergesplittet. Wer schon investiert ist, kann da mal drauf gucken, da wird es sichtbar.
Wie bist Du auf die Idee gekommen Sparen statt Tilgen ins Leben zu rufen?
Max: Das geht mir seit drei Jahren nicht mehr aus dem Kopf. Von ein paar Jahren saß ich mal bei der Finanzierung, als ich eine zusätzliche Immobilie gekauft habe. Die Bank Beraterin hat gesagt, „Hey Max, du kannst doch hier auch einen Kredit aufnehmen, alles kein Problem.“
Die Immobile hatte ich schon gefunden. Und dann wurde mir gesagt, na ja, aber du kannst auch hier ein Endfälliges Darlehen machen und einen Tilgungsersatz benennen. Als Tilgungsersatz wurde mir ein Bausparvertrag vorgeschlagen.
Mir wurde also gesagt, nimm ein Darlehen, bei dem du jeden Monat eine Zinszahlung, aber keine Tilgung hast. Wegen der Sicherheit müssten sie aber wissen, dass ich trotzdem einen Tilgungsersatz mache. Und das Geld, dass ich sonst sparen würde, in einen Bausparvertrag gebe. So soll am Ende der Laufzeit sichergestellt sein, dass ich das Darlehen dann auf einmal abzahlen kann.
Das heißt übersetzt, wenn wir an das Beispiel mit 500.00€ denken, nach zehn Jahren habe ich noch ungefähr 350.000€ Schulden und nach 20 Jahren 150.000€ Schulden. Bei dem Ansatz den du eben erzählt hast, habe ich bei null Jahren 500.000€ Schulden und wenn ich dreißig Jahre lang abgezahlt habe, immer noch 500.000€ Schulden.
Max: Das ist richtig und zusätzlich hast du aber ein drittes Konto eröffnet, auf dem du ein Guthaben hast, dass du monatlich besparst.
Im klassischen Modell geht eine Zahlung Richtung Tilgung und eine Richtung Zinsen und das, was mir da vorgeschlagen wurde, was noch keine Revolution ist, ist eine Zahlung Richtung Zinsen und eine Zahlung Richtung Ersatzprodukte. Als Ersatzprodukt wird gerne ein Bausparvertrag vorgeschlagen.
Da ich aber schon seit 4- 5 Jahren in der in der Vermögensverwaltung- bzw. Investmentbranche gearbeitet habe, hatte ich mich schon einige Zeit damit beschäftigt. Vor allem mit der Frage, wie langfristige Renditen von Aktien sind?
Da gibt es MSCI World, mit einer langfristigen durchschnittlichen Rendite von 7,7%. Bei amerikanischen Aktien, breit gestreut, liegt die langfristige Rendite bei über 10,5%.
Und dann habe ich da ein Angebot bekommen, einen Tilgungsersatz festzulegen, mit einem Bausparvertrag, der damals einen Zins von 0,1% hatte.
Seitdem hat mich das nicht losgelassen, weil ich mir immer die Frage gestellt habe, wenn es möglich ist, das endfällig zu machen und wenn das offensichtlich gang und gäbe ist, einen Bausparvertrag hintendran zu stellen, warum zum Teufel sollte das nicht möglich sein, einfach einen Sparplan hintendran zu stellen, mit einem Aktienportfolio oder einem ETF Portfolio oder etwas Vermögensverwaltendem. Denn da wäre die Rendite doch viel höher!
Ich habe seitdem die Erfahrung gemacht, dass es nicht einfach ist, das umzusetzen. Bei der nächsten Immobilie habe ich es nochmal versucht und hatte einen Berater, der mich unterstützt hat. Der hat dann mit 15 Banken gesprochen und alle haben gesagt, das geht nicht.
Vielleicht bin ich da ein bisschen beratungsresistent, aber ich wollte es nicht einsehen. In der Zwischenzeit hatte ich auch ausgerechnet, was es bedeuten würde und wie groß das Potential ist.
Für mich war es eindeutig, dass wenn ich die nächste Sache finanziere, ich diese Möglichkeit haben will. Auf dem Weg habe ich rausgefunden, dass diese Möglichkeit nicht einfach zu bekommen ist.
Das war dann der Zeitpunkt, an dem ich gesagt habe, ich muss eine Firma daraus machen, damit wir möglichst vielen Leuten helfen können, das zu realisieren.
Das fängt damit an, Banken zu finden, die da mitmachen. Meine schmerzhafte Erfahrung war, da hat nicht jeder Bock drauf.
Und ihr habt was gefunden, ja?
Max: Ja, das war waren viele, viele Telefonate und sind auch weiterhin viele Telefonate.
Auf der einen Seite ist es eine große Herausforderung, weil es in Deutschland 2000 Banken gibt, auf der anderen Seite ist es aber auch eine Chance, weil es 2000 Banken gibt. Somit auch 2000 verschiedene Vertriebsvorstände und Risikovorstände. Da sind auch ein Paar dabei, die Lust haben, neue Sachen zu machen und sie so zu machen, dass sie im Interesse der Kunden sind.
In dieser 3 Jahre langen Journey hat sich auch herausgestellt, dass es nicht meine revolutionäre Idee war, sondern dass schon jemand vor mir daraufgekommen ist. Aber tatsächlich ist es so, dass das ganze Thema seit der Finanzkrise ein bisschen in den Dornröschenschlaf gegangen ist. Mittlerweile kann ich sagen, dass es jetzt an der Zeit ist, diesen Dornröschenschlaf zu beenden.
Wir wollen es nicht nur möglich machen, sondern es auch so einfach gestalten, dass es vielen Leuten Spaß macht.
Begriffserklärung:
Annuitäten Darlehen: Ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten. Die Annuitäten, also Raten, setzten sich aus einer monatlichen Zinszahlung und einer Tilgungszahlung zusammen. Eine Zinsbindung können Zinsen gesichert werden.
Endfälliges Darlehen: Ist ein Kredit, bei dem die Gesamtsumme am Ende der Laufzeit zur Rückzahlung fällig wird.
Tilgungsersatz: Heißt auch Tilgungssurrogat. Dabei wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart. Als Tilgungsersatz sind alle Sparformen zu betrachten, die die jeweilige Geldanlage als Kreditersatz einschließen.
Hedge: Eine Absicherung für risikoreiche Kapitalanlagen.
Du hast den MSCI World erwähnt und die US- Aktien, wenn ich mich entscheiden würde zu sagen, „ich mach das, ich ziehe meine nächste Immobilienfinanzierung, damit durch. In was für Produkte kann ich über Euch investieren? Sind das die beiden genannten Aktienpakete oder was ist es?
Max: Die Antwort ist, es kommt darauf an. Wir sind momentan in zwei Schritten unterwegs. Der erste Schritt ist, dass wir in vielen Kundengesprächen individuelle Produkte zusammenstellen. Im nächsten Schritt wollen wir 4-5 Standard-Portfolios anbieten. Sind das einzelne Aktien? Nein sind es nicht. Aus dem Grund, dass da ein höheres, individuelles Risiko drinsteckt und damit findet man erst recht keine Bank, die da mitmacht.
Oder die Banken, die das machen würden, zwingen dich dann zu 6% Tilgungsrate im Jahr, weil sie dein Aktiensparen, nur sehr niedrig werten können.
Auf jeden Fall immer ein diversifiziertes Investment(in einen ETF oder Fonds) und deswegen rede ich jetzt in den Beispielen auch der Einfachheit halber von dieser Durchschnittsrendite, weil wir Portfolios bauen, die global in Aktien aufgestellt sind, aber halt mit einem aktiven Portfolio Management. Das ist der erste Teil der Antwort. Wenn ihr wollt, gibt es auch noch einen Zweiten. So komplex ist es.
Wie sieht der zweite Teil aus?
Max: Das eine ist, was ist das Investment? Also was ist der Wert, den du einkaufst? Ist es eine Einzelaktie, ein ETF oder ein aktiv gemanagter Fond? Da gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Und das zweite ist, in welchem Vehikel lieferst du das? Zum Beispiel für manche Kunden, die eher steueroptimiert rangehen, könnte es sinnvoll sein, es in einen Netto- Versicherungsmantel zu packen. Da sie dann die Möglichkeit haben, später, wenn das Geld angespart ist, die Steuerlast zu optimieren. Sofern sie mehr als 12 Jahre angespart haben.
Für andere Leute macht es Sinn, wenn es ein Depot ist, indem die verschiedenen Werte drin liegen. Je nachdem, wie viele sich darum kümmern wollen, kann es eben auch Sinn machen, dass das Vehikel eine Vermögensverwaltung ist. Eine Vermögensverwaltung ist das, was man bei einem Robo-Advisor bekommt.
Es gibt also diese drei Vehikel, in denen die Anlage stecken kann. Und das stimmen wir individuell mit unseren Kunden ab. Je nachdem was es für Pläne gibt, langfristige, kurzfristige oder geht es um Steueroptimierung.
Wie unterscheidet sich das zum Annuitäten Darlehen? Habe ich mit euch eine höhere Zinslast, also statt 1% dann 1,5%?
Mike: Du hast gesagt, man könnte vielleicht eine Bank finden, die das mit Einzelaktien macht und dann bekommt man aber 6% Zinsen darauf.
Denn, es hat ja auch durchaus einen Grund, dass die Banken das jahrelang nicht von sich aus Angeboten haben, beziehungsweise sich jetzt auch sträuben, das Ganze zu machen.
Wir kriegen es bei unseren Investitionen in Immobilien mit. Unser Depot zählt so gut wie gar nichts. Wenn wir sagen, wir haben hier aber ein gut geführtes Depot, dann antworten sie, “das ist ja sehr schön, aber das kann ich nur mit einem geringen Prozentsatz einbringen bzw. als Eigenkapital berücksichtigen.“
Die erste Frage war, was verändert sich an dem Kredit?
Max: Am Ende ist dieses Konstrukt, ihr sagtet revolutionär, weil es langfristig viele Chancen eröffnet. Doch eigentlich ist es eine Kombination von normalen Dingen.
Erstens ist kein Annuitäten Kredit, sondern ein endfälliger Kredit. Zweitens es ist ein Tilgungsersatz, der in einem Depot oder einer Versicherung o.Ä. drin liegt.
Jetzt ist es so, standardmäßig schauen viele Leute stark auf die Kreditkonditionen, wenn sie ihre Kreditentscheidungen treffen. Wenn das das Einzige ist, was das irgendwie unterscheidet, dann kann ich das auch verstehen.
Wir schauen viel mehr auf das Gesamtkonstrukt und suchen deswegen vor allem Banken, die das Gesamtkonstrukt mitgehen, so sind die Chancen deutlich höher.
Deswegen haben wir aber meistens nicht 400 Banken zur Verfügung, sondern nur weniger. Das kann dazu führen, dass da mal ein höherer Zins am Ende herauskommt als der bestmögliche, der aber das Konstrukt nicht möglich macht.
Abhängig von der Bank, kann es auch sein, dass eine Bank sagt, „wir nehmen nochmal 0,1% bis 0,2% Risikoaufschlag für das Konstrukt“.
Unterm Strich gehen wir momentan nicht davon aus, dass wir unseren Kunden den allerbesten Zins, wenn man nur auf den Zins schaut, bieten können.
Das ist auch der Grund, warum wir bei allen unsere Vergleichsrechnungen, das Sparen statt Tilgen Darlehen immer schlechter rechnen als normale Darlehen. Um hier maximale Transparenz zu bieten.
Die zweite Frage war, was macht das mit meiner monatlichen Belastung?
Da verändert sich gerade viel. Bis vor sechs Monaten war es noch möglich, mal ein Darlehen abzuschließen und 1% Tilgung festzulegen. Kapital Investoren, die maximal auf Cashflow orientiert waren, die haben das damals gemacht.
In unserem Modell ist klar, dass wir eher Sparraten, die ins Investment gehen, sehen wollen. Sparraten von mindestens 2% eher 2,5% bis 3%, damit auch die Bank entspannt ist. Wir haben schon Kunden, da ist es auch mal mit 2% realisiert worden, aber gerade verändert sich relativ viel und die Banken ziehen die Kriterien erst nochmal an.
Das heißt wenn ich in der Lage bin, 2 bis 2,5% Zinsen in Kauf zu nehmen und dann nochmal 2% bis 3% Tilgungsersatz, wenn ich 5% Belastung stemmen kann, dann ist es auf jeden Fall ein Modell, welches für mich superspannend sein kann, weil es eine ziemlich große Upside gibt.
Mit wem schließe ich dann den Vertrag ab, wenn ich mich an Euch wende? Bin ich dann Kunde oder Kundin von Sparen statt Tilgen beziehungsweise Plentiful oder bin ich Kunde der Bank? Was ist eure Rolle?
Max: Als junges Unternehmen muss man sich genau überlegen, was die eigene Rolle ist.
Das schließt an den letzten Punkt an. Es sind drei Dinge, die du tust. Normalerweise gehst du einfach zu einem Finanzberater oder einer Bank und schließt einen Kreditvertrag ab. Den Kreditvertrag hast du dann aber auch mit der Bank.
Du hast also 1. einen Vertrag mit der Bank, aber du hast 2. zusätzlich noch einen Vertrag über ein Investment. Sei es ein Depot oder sei es eine Versicherung oder was auch immer. Aber du hast zusätzlich noch ein Depot und üblicherweise wirst du da auch ein neues Depot anlegen wollen, weil die Verbindung, die zwischen den zwei separaten Dingen entsteht, ist eine Verpfändung an die Bank, weil die Bank die zusätzliche Sicherheit will. Dementsprechend ist das Investment auch an die Bank verpfändet.
Wir haben schon über die monatliche Belastung gesprochen, gegebenenfalls auch über das finanzielle monatliche Risiko, das auf mich zukommt und ich tragen können muss. Was habe ich unter dem Strich davon? Du hast betont, die Upside und der Mehrwert sind hoch. Was heißt das konkret? Was ist denn die Upside?
Max: Ich kann das an diesem 500.000€ Beispiel von vorhin darstellen. Wenn wir bei dieser 500.000€ Immobilie sind und 2% Zinsen und 2% Sparen statt Tilgen Tilgungsersatz. Dann ist das vergleichbare Annuitäten Darlehen mit einem besseren Zins von 1,7% und einer anfänglichen Tilgung von 2,3%, bei einer monatlichen Belastung von 1.800€ für 33 Jahre. So lange braucht es, bis es voll getilgt ist.
Dann habe ich in dem Sparen statt Tilgen Darlehen und in dem Annuitätendarlehen die identische Belastung im Monat. Das ist das, was wir uns eigentlich auch anschauen wollen, weil das unser monatlicher Cashflow und somit das ist, was uns wirklich interessiert.
Wenn ich mir die 500.000€ Immobilie über 33 Jahre anschaffe, weil wir ja langfristige Investoren und Investorinnen sind, dann muss ich mir anschauen, was passiert mit dem Investment in der Zeit.
Dann muss ich den Vergleich zwischen dem Annuitätendarlehen und dem Sparen statt Tilgen Darlehen, ziehen. Wenn ich mir das über diesen sehr langen Zeitraum von 33 Jahre anschaue und ich von einer 5% Durchschnitts Rendite ausgehe, dann bin ich am Ende von 30 Jahren beim Annuitätendarlehen fertig. Das Haus gehört mir.
Beim Sparen statt Tilgen, kann ich sagen, nach 33 Jahren tilge ich alles. Damit gehört das Haus mir und ich habe noch 240.000€ übrig.
Wenn die Werteentwicklung im Investment bei 7% ist, dann gehört mir das Haus, ich habe keine Schulden mehr und ich habe noch ungefähr 450.000€ im Fond. Das ist das, was man sich ganz schwer vorstellen kann, aber über diese lange Laufzeit wird der Hebel aus dem Zinseszins enorm.
Die Idee ist sehr charmant, aber bestimmt habe manche Angst, was passiert, wenn sie nicht die 5% Durchschnittsrendite bekommen?
Marielle: Es ist so spannend, weil zum Beispiel ETFs zurzeit in aller Munde sind. Viele Leute sagen, für die Altersversorgung machen sie das langfristig und sparen über Jahre ihre Sachen an. Da gibt es die ganzen Rechnungen, wo das dann hinführt, aber gleichzeitig gibt es viele Leute, die ihr Eigenheim oder auch anderen Immobilien, zur Kapitalanlage haben. Da geht jeden Monat das Geld rein und ist einfach weg am Ende. Bei euch kann das Geld weiterarbeiten.
Mike: Lass uns die Frage mal kurz zurückstellen. Ich habe diese Frage auch, aber ich möchte eine andere Frage vorab stellen.
Du sagtest, mit dem Sparen statt Tilgen habe ich am Ende eine Auswahl. Kann ich nach den 30 Jahren auch hergehen und sagen, ich verlängere den Kredit über die 500.000€, setze das Sparen fort und kann einen Teil des Kapitals rausziehen?
Max: Das ist ein wesentlicher Punkt. Das geht dann noch eine andere Ebene tiefer.
Das, was wir anbieten, ist ein Werkzeug, um die eigene Bilanz zu steuern. Bei keinem Unternehmen würde man davon ausgehen, dass das immer schuldenfrei sein will. Bei jedem Unternehmen geht man davon aus, wenn man da eine Aktienanalyse macht. Dann stellt man fest, die haben 30% Fremdkapital Quote in der Bilanz. Da sagt man, das ist vollkommen in Ordnung.
Wenn du aber Verträge abschließt, die dir erlauben, dass du diese Fremdkapital Quoten managst, dann kannst du mit den Schulden arbeiten.
Als Beispiel, in der aktuellen Phase haben wir eine Inflation von 7%. Ich kann aber momentan noch einen guten Immobilienkredit für 2,5% bekommen.
Das heißt, ich habe in meinem persönlichen Gesamtportfolio einen Risikohedge gegen Inflation eingebaut.
Lass uns das kurz übersetzen. Der Hedge ist an der Stelle, der Realzins, den die Person dann zahlt. Das ist der Zins an die Bank minus der Inflation.
Mike: So kommt man bei unserem Beispiel von 7% zu 2,5 %. Dann auf 4,5% Prozent, die einem zugute stehen. So kann von der Wertentwicklung zusätzlich noch den Kredit abbezahlen.
Das ist eine sehr komfortable Situation, für Leute wie wir, die zum Beispiel noch einen Zinssatz von unter 1% Prozent haben, die profitieren an der Stelle tatsächlich von der Inflation.
Max: Genau und das ist ein oftmals nicht beachteter Faktor, warum so eine Immobilien Investition wahnsinnig spannend sein kann und warum sie dir langfristig auch sehr gut beim Vermögensaufbau helfen kann.
Da muss man ein paar Grundüberzeugungen haben. Ich zum Beispiel bin für meinen Vermögensaufbau überzeugt, dass die europäischen Staaten, da sie gerade alle stark verschuldet sind, die Inflation auf ein Niveau bringen werden, das weit über dem Leitzins liegt. Oder nichts über einen sehr günstigen Zins führen wird, beides ist für mich ein sehr realistisches Szenario.
Ich mache das jetzt und in 30 Jahren haben wir sowas wie die Corona Pandemie. Jetzt da ich eigentlich meine Immobilie abzahlen soll, haben wir einen Kurssturz von 35% bis zu 70% im Markt. Was ist, wenn meine Investition meine Tilgungssumme nicht mehr deckt?
Max: Wie sieht es aus, wenn es blöd läuft? Es gibt ein anderes Rechenbeispiel, das wir gerne mit euren Follower*innen und Leser*innen teilen können. Die relevante Frage ist, wie wahrscheinlich ist das? Weil wir uns diese Frage auch stellen, haben wir uns da an einem härteren Beispiel orientiert.
Je länger ich im Aktienmarkt investiert bleibe, desto wahrscheinlicher ist es, dass meine gesamte durchschnittliche Rendite beim durchschnittlichen Mittel ist. Nach 30 oder 33 Jahren, wie in unserem Beispiel vorhin, ist das mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit so. Deswegen haben wir gesagt für dieses „was passiert denn im blödesten Fall?“, nehmen wir uns mal ein Beispiel mit einer kürzeren Laufzeit.
Da haben wir gesagt 20 Jahre ist ein Zeitraum in dem kann man sich das wahrscheinlich noch besser vorstellen. Wenn wir uns jetzt einfach überlegen, wir würden eine Immobilie kaufen und sagen ich lege da den aktuellen Zins von 2,5% rein und ich tilge 4%, sodass das Ding in 20 Jahren fertig abgezahlt ist.
Wenn es am Aktienmarkt die nächsten 20 Jahre nicht so gut liefe, was ist dann zum Endzeitpunkt, wenn wir heute dieses 2,5% Zins Darlehen abschließen würden?
Einmal würden wir eine Annuitäten Darlehen machen und einmal würden wir ein Sparen statt Tilgen Darlehen machen. Jetzt überlegen wir also, was passiert, wenn es am blödesten läuft.
Was wäre, wenn die nächsten 20 Jahre genauso schlecht am Aktienmarkt sind, wie die schlechtesten 20 Jahre seit der Aufzeichnung des MSCI World? In diesen 20 Jahren haben sie eine Durchschnittsrendite von 2,53%. Wenn das so liefe, dann würden am Ende 6% fehlen.
Das heißt, im schlechtesten historischen Fall mit aktuellem Zinsniveau wäre ich 6% schlechter gestellt, als wenn ich das Annuitätendarlehen machen würde.
Das ist meine Downside. Diese 2,5% Durchschnittsrendite, das entspricht in 10.000 Szenarien, den 2,5% schlechtesten Szenarien.
Auf der anderen Seite habe ich aber bei 5% Durchschnittsrendite, dann 20% Upside. Bei 7% Durchschnittrendite habe ich 80% bis 90% Upside usw.
Wenn ich vielleicht ausschließlich in amerikanische Aktien investiert bin, wenn ich es schaffe, 10% Durchschnittsrendite zu machen, sowie in amerikanischen Aktien, dann habe ich mehr als 100% von meinem ursprünglichen Kreditvolumen.
Die Downside ist also -6% gegenüber einem Annuitätendarlehen und Upside ist je nachdem, was ich von den Kapitalmärkten erwarte 30%, 80% bis 110%.
Das ist für mich der Grund, warum ich sage, das will ich in meinem Vermögensaufbau nutzen. Ein Restrisiko bleibt natürlich – das hat man aber irgendwie immer im Leben, oder?
Ob das was für jemand anderen ist? Dann muss man eine langfristige Perspektive auf die Dinge haben und wissen, dass der Zeit Horizont 20 Jahre ist. Zwischendurch kann es ordentlich auf und ab gehen.
Das ist genau der Punkt. Man muss für sich selbst entscheiden. Sich die Informationen holen und die Entscheidung, die liegt bei Dir selbst. Das ist sehr wichtig.
Mike: Kurz nochmal zum Thema Upside und Downside. Selbst wenn ich sage, okay 6%, es kann in der Zukunft doch auch nochmal schlechter laufen. Auch wenn ich sage, wir machen -20%, selbst dann habe ich in der Upside deutlich mehr liegen und ich habe dann auch immer noch die Option nach den 20 Jahren zu sagen, ich verlängere das Darlehen erneut und führe das Ganze fort. Sodass ich dann gegebenenfalls an einem besseren Ausstiegspunkt sein kann.
Max: Das ist ein interessanter Punkt. Wenn man nach diesen schlechtesten 20 Jahres Zeiträumen sucht und dann verlängert man den Zeitraum einfach nur um 2 Jahre, dann dreht es schon wieder ins Positive. Einfach weil das die Gesetzmäßigkeit der langen Zeitreihen ist, dass es sich immer dem langfristigen Mittel wieder angleicht.
Es ist was für ruhige und geduldige Menschen, die sich differenziert damit auseinandersetzen. Wir arbeiten mit super Leuten zusammen, die seit 30 Jahren Erfahrung in solchen Modellen haben.
Die schon viele Kunden durch Krisen begleitet haben, sodass man dann auch nicht alleingelassen ist, wenn mal so eine blöde Zeit kommt.
Du hast schon viele Fragen beantwortet, ich möchte noch einmal die Fragen aus unserer Community durchgehen, um sicher zu gehen, dass alle beantwortet wurden. Eine Frage aus unserer Community ist noch offen.
- Was ist, wenn zum Auszahlungszeitpunkt die Aktienkurse gerade schlecht stehen? Im worst Case kann man es nochmal verlängern und die Wahrscheinlichkeit ist nicht so hoch, wie das sie viel besser stehen. Richtig? Max: Das ist so richtig.
- Ist der Zinssatz bei euch höher? Max: Ja, ein bisschen.
Gibt es sonst noch Nachteile, die unsere Leser*innen wissen müssten?
Max: Es gibt wahrscheinlich ein paar Szenarien, in denen würde ich es überhaupt nicht empfehlen.
Wenn ihr investiert, und ihr wollt Fix and Flip machen. Und ihr wollt etwas nur sechs Monate halten oder nur drei bis fünf Jahre halten. Dann ist der Effekt dieses Zinseszinses einfach klein. Deswegen ist es eine Strategie, die sich, vor allem an Leute richtet, die langfristig investieren wollen und langfristig Vermögen aufbauen wollen.
Kurzfristig gibt es da andere Faktoren. Und das andere, was keinen Sinn macht ist, wenn du dir diese 5% Belastung eigentlich nicht leisten kannst.
Dann ist vielleicht sogar die grundlegende Frage, ob du das mit dem Immobilien Investment machen solltest. Wenn es dein Gehalt hergibt, dann ist Sparen statt Tilgen eine spannende Möglichkeit mein Geld ordentlich arbeiten und die Tilgung nicht faul rumliegen zu lassen.
Es gibt nicht so viele Banken, die ihr gefunden habt, die das ganze mitmachen und aus unserer Community wurde auch gefragt welche Bank macht das denn mit?
Marielle: Du wirst jetzt hier keine Banken nennen, aber mich würde tatsächlich noch mal interessieren, ob es denn nur so kleine Nischen- Banken sind oder ob ihr auch große Banken gefunden habt, die unsere Leser*innen kennen werden. Kannst du einen groben Abriss geben?
Max: Da wird es keine Überraschungen geben. Die Banken, mit denen wir zusammenarbeiten, das sind keine russischen-, amerikanischen-, spanischen- oder niederländische Auslandsbanken.
Das sind normale Banken, die in Deutschland sitzen. Wo geschäftspolitische Entscheidungen getroffen werden. Das sind alles Sparkassen, Volksbanken oder eben die bekannten überregionalen Banken in Deutschland. Die machen das aber teilweise nur unter speziellen Bedingungen und teilweise nur für spezielle Kundengruppen.
Das ist genau unsere Herausforderungen, das Komplizierte für euch einfach zu machen.
Wir haben noch zwei Fragen. Und eine davon, die mich tatsächlich auch besonders interessiert, da wir schon Immobilien Investitionen haben. Wir haben eine bestehende Immobilie, für die wir einen Kredit haben. Kann man dann damit zu euch oder muss man warten, bis die 10 Jahre vorbei sind?
Max: Das ist ein ganz spannendes Thema, das du da ansprichst, das ist auch eines, das mich in meiner persönlichen Optimierung umtreibt.
Es ist so, dass man in jedem Immobilien Kredit nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat und das ist für jeden, der langfristig Vermögen aufbauen will ein unglaublich wichtiger Zeitpunkt. Weil man da gut die Weichen stellen und Potenziale heben kann.
Für jeden, der in den letzten fünf bis acht Jahren Immobilien gekauft hat, ist die Zeit spannend. Einerseits gehen die Zinsen gerade hoch, was blöd ist. Aber auf der anderen Seite haben sich die Immobilienpreise stark entwickelt. Das bedeutet, dass eigentlich jeder, der gerade neu finanziert, in einer spannenden Situation ist.
Ich kann von einer meiner Immobilien erzählen, die ich vor sieben Jahren gekauft habe. Der Wert der Immobilie ist doppelt so hoch angelegt, wie als ich sie gekauft hab. Das heißt, obwohl ich die Immobilie zu 100% finanziert habe, ist sie, selbst wenn ich nicht getilgt hätte, wäre sie nur noch zu 50% beliehen, dann habe ich dir aber auch relativ dynamisch getilgt. Das heißt, schon nach 7 Jahren bin ich nur noch bei 30% bis 25% Beleihung.
Jetzt ist die Frage, was mache ich damit? Ich kann sagen „hey, ich will es möglichst schnell weg und schuldenfrei haben“, aber ich kann natürlich auch sagen „ok, jetzt schau ich mal auf meine Bilanz und frage mich, ob gerade in meiner Bilanz eine gute Idee ist, zusätzliche Schulden zu haben?
Dann kann ich ja entscheiden. Gehe ich bis 25% Beleihung der Immobilie, gehe ich bis 50% Beleihung und was mache ich dann damit? Es gibt dann auch wieder Banken, die machen das eher mit und dann gibt es Banken, die sind offen für Kapitalbeschaffungsmaßnahmen.
Das ist nicht so trivial. Manchmal muss man mit ein bisschen Hilfe und ein bisschen Nachdruck bestimmte Dinge bei Banken anfragen. Zum Beispiel auch, dass Immobilien neu ein gewertet werden.
Aber der Zeitpunkt und die zwei bis drei Jahre vor der Anschluss Finanzierung, das ist aus meiner Perspektive sehr wichtig, da die richtigen Entscheidungen zu treffen. Weil es eben da darum geht, was wird aus den stillen Reserven? Und kann man den Nutzen für den Vermögensaufbau oder lässt man es einfach so weiterlaufen.
Liebe Leser*innen, sagt uns gerne, ob Dich das Thema auch interessiert und wenn genügend Stimmen zusammenkommen, dann werden wir Dich Max nochmal bitten, ein zweites Mal mit uns diese Thematik weiterauszuführen.
Wo erfahren unsere Leser*innen mehr über Dich und Dein Unternehmen?
Max: Im Zweifelsfall gebt ihr einfach Sparen statt Tilgen bei Google ein, da habe ich es immerhin geschafft, schon auf der ersten Seite zu sein.
Oder ihr geht auf sparenstatttilgen.de, da sind wir fleißig dabei, Rechner zur Verfügung zu stellen, Artikel zu schreiben und da könnt ihr auch gerne für ein Kennenlerngespräch einen Termin buchen und dann schauen wir mal in die individuelle Situation rein, weil wir wissen, dass es schon ein komplexes Thema.
Und da gibt es jetzt noch 35 Sachen, auf die ich gar nicht zur Sprache gekommen bin deswegen: Kommt gerne auf die Webseite, lasst uns gerne sprechen. Und vielen Dank, dass ihr mir eure Aufmerksamkeit geschenkt habt.
Wir sagen vielen Dank an Dich, Max für Deine Zeit und all die Erklärungen und Ausführungen. Das war sehr spannend und mal was ganz anderes und ich hoffe, dass es viele motiviert, sich damit auseinanderzusetzen, vielleicht Dinge auch anders zu machen und zu hinterfragen, wie man denn seine persönliche Bilanz gestalten möchte. Vielen, vielen Dank, dass Du da warst.
Max: Ich danke euch.
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