Vor 22 Monaten habe ich mein erstes Investment über Zinsland in Immobilien getätigt und bin damit zur Crowdinvesterin geworden. Höchste Zeit also für ein Update an dieser Stelle. Weiter unten findest du auch noch mein erstes Update, das ich nach 9 Monaten, vor etwas über einem Jahr verfasst habe.
Diese Updates hat Marielle für dich verfasst.
Update Crowdinvesting nach 22 Monaten: Zeit für eine Entscheidung?
Im Spätsommer 2017 habe ich mein erstes Investment via Zinsland in ein Crowdinvesting-Projekt getätigt.
Inzwischen sind die ersten Rückzahlungen geflossen, ganz aktuell traten die ersten Ausfälle auf und in neue Projekte habe ich auch noch investiert.
Seit Monaten habe ich in unserem Newsletter wieder und wieder ein Update zum Thema Crowdinvesting angekündigt.
Jetzt soll es endlich soweit sein. Denn meine Zweifel aus dem letzten Update (dieses findest du weiter unten) sind weiter gewachsen.
Doch immer der Reihe nach. Was ist passiert?
Gute Neuigkeiten rund um’s Crowdinvesting
Beginnen wir mit den positiven Erfahrungen, die ich sammeln konnte: Die ersten drei Projekte wurden im Rahmen der vereinbarten Projektzeiträumen zurückgezahlt. Aus dem Projekt „Alex 65“ habe ich 5 % Rendite über ein Zeitfenster von 9 Monaten erwirtschaftet. Dieses Bauprojekt ist in Frankfurt realisiert worden und ich habe das Ergebnis bereits selbst vor Ort angesehen. Mein allererstes Investment in das „mein Lorenz“ Mehrfamilienquartier in Lübeck wurde nach knapp 12 Monaten mit 6 % verzinst zurückgezahlt. Sogar etwas früher als ursprünglich mit 18 Monaten avisiert. Und auch meine Investition im Raum München in der „Ulrich-von-Hüttenstr.“ wurde nach den vereinbarten 18 Monaten mit 6,5 % Zinsen zurückgezahlt. Drei von meinen insgesamt 12 Investitionen über Zinsland waren folglich von Erfolg gekrönt. Das sind doch schon einmal gute Neuigkeiten!
An welchen Stellen die Zweifel bleiben
Doch nicht alles lief so erfolgreich.
Das Projekt „Königin Luise“ mit dem ein Villenbau mit mehreren Wohnheiten im Berliner Großraum konnte bisher nicht erfolgreich umgesetzt werden. Die Statusberichte, die ich von Zinsland erhielt, liesen weitere Verzögerungen verlauten.
Im Herbst vergangenen Jahres wurde es dann Gewissheit: Das Projekt wird nicht in der geplanten Form umgesetzt und die Rückzahlung verzögert sich. Derzeit ist geplant, dass die Gesellschaft aus einem anderen Projekt die entsprechenden Mittel verwendet, um die Crowdinvesting-Investoren zu vergüten.
Durch die Verzögerung wird zusätzlich zu den versprochenen 6 % ein Strafzins fällig, wodurch ich für den Zeitraum November 2018-Juli 2019 sogar 9% Verzinsung erwarte.
Allerdings bringt diese Zinserhöhung nur etwas, wenn die Zahlungen am Ende auch fließen. Es bleibt also spannend, ob dieses Projekt noch zum Erfolg (aus Anlegersicht) wird oder es doch noch zum Totalausfall kommt.
Darüber hinaus laufen weitere 5 Investments noch regulär in den nächsten Monaten weiter – die Rückzahlungstermine liegen zwischen Juni diesen Jahres und Juli 2021.
Ein weiteres Projekt wartet noch auf meine Einzahlung und bei zwei gibt es leider sehr schlechte Neuigkeiten:
Die Horrorszenarien sind eingetreten: Totalausfall von zwei Crowdinvesting-Projekten!
Letzte Woche wurde aus einer unschönen Vorahnung leider Realität. Mich erreichte die Nachricht von der Insolvenz der AZP Holding GmbH.
Die bedeutet, den Totalausfall zweier Projekte, in die ich direkt vor der Haustüre investiert habe:
Mit den Projekten „Steinbacher Terrassen“ und „Nassauer Hof“ sollten Mehrfamilienkomplexe in Steinbach und Kronberg im Taunus realisiert werden.
Wir wohnen in Oberursel – einer Nachbarstadt der beiden Städte – und können regelmäßig an den Baustellen vorbeifahren. Besonders das Steinbacher Projekt wirkte von Außen bereits wie kurz vor der Fertigstellung.
Doch der Schein trügt: Das Unternehmen hat Insolvenz eingereicht – die vermeintlichen Gründe sind ein schlecht arbeitendes Architekturbüro, das für viele bauliche Mängel verantwortlich sein soll sowie der plötzliche Tod eines Geschäftsführers der AZP GmbH.
Nach Recherche im Internet finden sich weitere Gründe. Dazu gehört auch, dass die Zahlen bereits vor dem Projektstart nicht sauber wirkten.
Lange Rede kurzer Sinn: Noch ist nicht klar, ob die Investitionssummen gegebenenfalls doch noch zurückgezahlt werden können. Derzeit rechne ich nicht damit. Im Zinslandkonto ist als Rückzahlungszeitpunkt „unbekannt“ vermerkt.
Diese Entwicklung ist selbstverständlich sehr enttäuschend.
Meine ganz persönlichen Gedanken zu der Pleite:
Tatsächlich frustriert mich die Information über die Insolvenz deutlich weniger als ich erwartet hätte.
Ich war mir über das Risiko von vorneherein bewusst. Zwar hätte ich es bei ausgerechnet diesen beiden Projekten nicht erwartet, dass ich mein Geld nicht wieder bekomme. Ich musste lernen, dass ein erfolgreiches Immobilienprojekt deutlich mehr Abhängigkeiten hat als nur die Lage. Denn letztere ist für beide Objekte sehr gut und ich kenne die Standorte persönlich. Ich habe mich von der Annahme, dass die Wohnungen schnell verkauft sein würden – wie alles hier in der Region – blenden lassen. Ein Fehler meinerseits!
Allerdings habe ich mittels Crowdinvesting lediglich eine Geldsumme investiert, deren Totalverlust ich verschmerzen kann. Selbstverständlich ist mein Ziel mit Crowdinvesting eine höchstmögliche Rendite. Diese zwei Ausfälle können durch meine 10 anderen Projekte nicht kompensiert werden.
Dies würde eine deutlich höhere Gesamtsumme und höhere Streuung in verschiedene Projekte erfordern. Heute habe ich Zweifel, ob ich diese als Privatanleger mit meinem verfügbaren Investitionskapital überhaupt erreichen kann. Ein weiteres Beispiel von: Aus Fehlern lernt man?
Ich habe die Hoffnung tatsächlich noch nicht ganz verloren. Ich bin gespannt, ob die Bauprojekte von einer anderen Gesellschaft übernommen werden. Die Abwicklung der Insolvenz wird eine ganze Weile in Anspruch nehmen. Vielleicht sehe ich am Ende mein Geld doch wieder? Wir werden es sehen und ich werde im nächsten Update darüber berichten!
Ein Zwischenfazit nach 22 Monaten als Crowdinvestorin
Das Ergebnis aus den Erfahrungen, die ich in den letzten Monaten im Crowdinvesting sammeln durfte, fällt gespalten aus. Einerseits finde ich die Investitionsform weiterhin super spannend. Die beiden Ausfälle und die damit verbundende Negativrendite sind aber sehr ärgerlich.
Rational betrachtet sollte ich wohl die vorhandenden Projekte auslaufen lassen und den Verlust als Lehrgeld betrachten.
Ich überlege jedoch auch, ob meine Auswahlkriterien einfach verändert werden müssen. Würden meine Erfahrungen vielleicht positiver sein, wenn ich nicht zwei Projekte bei derselben Gesellschaft gewählt hätte? Der Anteil der bei nur 12 Investments auf dieses eine Unternehmen entfällt, ist definitiv zu hoch und hat nichts mit guter Streuung zu tun.
Ein weiterer Aspekt ist, die Projekt- und Rückzahlungsart. Inzwischen bin ich mit dem Projekt „Krempelhof“ auch in ein Sanierungsprojekt investiert, aus dem ich halbjährlich Zinszahlungen erhalte. Hier wird das Objekt kernsaniert und zeitgleich bleiben manche Wohnungen vermietet oder werden bereits neu vermietet. Durch den Cashflow wird das Risiko eines Totalausfalls aus meiner Sicht deutlich vermindert.
Mike hat vor einigen Monate ebenfalls sein erstes Crowdinvestment gewählt – über Exporo – ebenfalls in ein Bestandsobjekt aus dem er quartalsweise Zinsen erhält.
Ich überlege also noch, ob ich durch kleine Anpassungen vielleicht doch noch zur alten Begeisterung übers Crowdinvesting zurückkommen kann.
Ein nächstes Update soll zum Jahresende 2019 folgen – bis dahin werde ich eine Entscheidung über das zukünftige Vorgehen getroffen haben und kann hoffentlich auch bereits mehr berichten, wie die Insolvenzabwicklung gelaufen ist.
Bis dahin freue ich mich über deine Ideen und Gedanken zum Crowdinvesting in den Kommentaren. Hast du auch bereits Verluste in diesem Bereich wegstecken müssen und hast noch einen wichtigen Tipp für mich?
Update Crowdinvesting nach 9 Monaten: Was hat sich verändert?
In vier Monaten geschieht beim Crowdinvesting überschaubar viel. Denn logisch: Die Projekte kommen bei nur einer Plattform regelmäßig, jedoch dabei mit entsprechendem Abstand rein. Das Geld, das für Investitionen zur Verfügung steht wächst noch immer nicht auf Bäumen und Neuigkeiten gibt es von den bestehenden Projekten lediglich zu Meilensteinen.
Dennoch ist in den vergangenen vier Monaten seit meinem ersten Artikel über Crowdinvesting einiges geschehen:
2 Neue Crowdinvesting-Projekte für mein Portfolio
Definitiv bin ich wählerischer geworden. Habe ich in 2017 in nur 3 Monaten in 5 Projekte investiert, waren es in den vergangenen 4 Monaten lediglich 2 neue Projekte. Entschieden habe ich mich gegen vier oder fünf andere. Gründe dafür waren vielfältig:
- Keine Zeit zur Recherche
- Gefühlt zu lange Projektlaufzeiten für zu wenig Zinsen
- Begrenztes zur Verfügung stehendes Kapital
Entschieden habe ich mich für folgende zwei Projekte:
Nassauer Hof in Kronberg im Taunus
Kronberg ist eine Nachbarstadt unseres Wohnortes Oberursel. Im reichen Taunus gelegen wird hier von der AZP Holiding GmbH ein Gebäudekomplex mit 10 Wohnungen sowie einer Gewerbeeinheit und Tiefgarage errichtet.
Als Crowdinvestorin bekomme ich hier – einen erfolgreichen Abschluss des Projektes vorausgesetzt – 6,5 % p.a. bei einer Laufzeit von ca. 18 Monaten. Im Juni 2019 rechne ich mit der Rückzahlung.
Besonders an einem solchen Investment um die Ecke ist, dass ich dort jederzeit vorbeifahren und mir den Baufortschritt selbst anschauen kann. Die Risiken für ein solches Projekt bleiben jedoch bestehen.
Dennoch war gerade diese räumlichen Nähe ein Hauptgrund weswegen ich mein Geld in den Bau des Gebäudes gesteckt habe: Ich kenne Kronberg, ich weiß, dass die Stadt als drittreichste in ganz Deutschland gilt und dass dort – wie im ganzen Rhein-Main-Gebiet eine hohe Nachfrage nach Wohnungen, v.a. Eigentumswohnungen besteht.
Daher bin ich zuversichtlich, dass das Projekt erfolgreich umgesetzt und ich mein Investment verzinst und pünktlich zurückerhalten werde.
Am Stener Berg in Berlin
Berlin-Pankow und Einfamilienhäuser. Zwei Begriffe mit denen ich sonst wenig zu tun habe.
Die deutsche Hauptstadt kenne ich nicht gut, dass die Preise für Immobilien in den letzten Jahren stetig gestiegen sind, habe ich sehr wohl registriert.
Dass gerade in einem Außenbezirk Berlins viele junge Familien nach einem Einfamalienhaus suchen, ist beim Boom der Region nachvollziehbar.
Auch dieses Projekt läuft 18 Monate. In diesem Zeitraum sollen 41 Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften errichtet und im Idealfall direkt an einen institutionellen Investor veräußert werden. Auch hier sind 6,5 % Zinsen p.a. vertraglich festgehalten.
In dieses Projekt Am Stener Berg kannst du noch ca. 2 Wochen investieren – es fehlen noch etwa 35.000 € bis das Funding-Ziel von 1,2 Millionen Euro erreicht ist.
Projekt-Updates im Briefkasten
Interessant ist für mich, dass ich inzwischen im etwa 14-tägigen Rythmus Updates von einem der Projekte, in die ich im letzten Jahr investiert habe, in meinem Mail-Postfach vorfinde. Diese berichten mir in kurzer und prägnanter Form, was derzeit passiert. Details sind selten, die Informationen gleichen eher Statusmeldungen:
- So wird beim Berliner Villen-Projekt Königin.Luise87 in den nächsten Wochen mit dem Bau begonnen und konkrete Gespräche mit Kaufinteressenten finden statt – wird ja auch Zeit, denn bereits im August liegt der avisierte Rückzahlungszeitpunkt!
- Bei meinem ersten Investitionsobjekt Gemeindeamtsstraße in Leipzig werden gerade die ersten Kaufanfragen bearbeitet. Sobald die interne Vorverkaufsquote erreicht ist, kann mit dem Bau begonnen werden – avisiert ist dies für Juni diesen Jahres – gut, dass die Baugenehmigungen und Teilungserklärungen bereits vorliegen, das beruhigt!
- Anderes Bild beim Projekt in der Lübecker Innenstadt mein LORENZ: Hier sind bereits 85 % der Wohneinheiten verkauft und der Bau ist fast abgeschlossen – da frage ich mich, warum mein Geld erst im März 2019 zurückgezahlt werden soll, ob sich da wohl noch etwas ändert?
- Im Süden der Republik, am Rande von München, ist der Vertriebsstart für das Projekt Ulrich-von-Huttenstrasse im Januar erfolgt und die Teilungserklärung ist inzwischen beurkundet. Die ersten Arbeiten am Gelände wurde beauftragt – im September werde ich in München sein und bin gespannt, ob ich dann schon etwas vom Baufortschritt bestaunen kann!
- Mein bisheriges Highlight-Investment sind die Steinbacher Terrassen, denn auch dieses Projekt wird direkt bei uns um die Ecke gebaut, den Rohbau habe ich bereits mit eigenen Augen gesehen und im Januar waren bereits 33 der 34 Wohnungen verkauft – ob ich wohl jemanden kenne, der dort einzieht?
Diese Updates sind extrem unterschiedlich – sowohl in ihrem Fortschritt als auch ihrem Informationsgehalt. Alle rufen bei mir einen hohen Lerneffekt vor. Ich bekomme eine Vorstellung über den Ablauf, die wichtigen Schritte und die Kalkulation solcher Großprojekte – ganz unabhängig von der erhofften Zins- und Rückzahlung am Ende der Laufzeit, bekomme ich hier definitiv mehr für mein Geld als würde es einfach auf einem Konto herumliegen.
Update Crowdinvesting: Was ist neu?
Seit 9 Monaten bin ich unter die Crowdinvestoren gegangen, noch kein Jahr. War ich zu Beginn extrem euphorisch und konnte gar nicht abwarten, dass ein neues Projekt auf die Plattform kommt, sodass ich investieren kann, hat sich meine Gefühlswelt in dieser Zeit sehr verändert.Zweifel und Zeitprobleme
Durch viele Gespräche mit anderen Investoren kam die Frage auf, weswegen Unternehmer auf Crowdinvesting-Gelder zurückgreifen? Wäre ein Bankkredit nicht viel weniger Aufwand? Sind die Konditionen aus Bau-Unternehmer-Sicht wirklich so viel besser? Oder bekommen sie einfach nicht genug Kredite und MÜSSEN sie Crowdinvesting nutzen, um ihr Projekt zu realisieren?
Alle diese Fragen führen mich zwangsläufig zur Hinterfragung, wie sicher mein investiertes Geld in Crowdinvesting ist?
Bei jedem Investment lese ich den Warnhinweis zum hohen Risiko der Nachrangdarlehen. Wirklich verinnerlichen werde ich diesen wahrscheinlich erst mit dem ersten Ausfall. Auch wenn mir bewusst ist, dass dieser kommen wird und ich nur die Mindestbeträge in jedes Objekt investiere – ein unangenehmes Gefühl wird es sicherlich.
Dazu kommt, dass ich zu Beginn sehr viel Zeit in die Recherche der Unternehmen und Projekte investieren konnte. Ich konnte auch danach selektieren, welchen Eindruck der Bauherr oder Projektentwickler auf mich machte und wie deren Erfolgshistorie aussah. Bei einer extra für das Projekt gegründeten Gesellschaft hätte ich mein Geld für mich behalten. Bei Zweifeln an der Seriosität war ich ebenso raus.
Lohnt es sich für 6-7% Zinsen (vor Steuern!) und dem hohen Risiko aufgrund mangelnder verfügbarer Informationen wirklich in Crowdinvesting-Projekte zu investieren?
Meine Zweifel sind in den letzten Monaten gestiegen, meine Neugier und mein Interesse an Immobilien überwiegen weiterhin. Ich bin wählerischer und kritischer geworden.
Börsentag und der Marktwächter Finanzen
Beim Börsentag in Frankfurt im Februar besuchte ich den Vortrag der Verbraucherzentrale Hessen mit dem Titel „Marktwächter Finanzen: Was Sie beim Crowdinvesting beachten sollten“.
Versprochen hatte ich mir davon zu lernen, worauf ich achten könnte, um meine Entscheidung für oder gegen einzelne Projekte zu treffen.
Leider wurde diese Hoffnung enttäuscht.
Der Vortrag beschäftigte sich ausschließlich mit den Nachteilen des Crowdinvestings. Es wurde vor dem hohen Risiko gewarnt und die eigenen Studienergebnisse sehr pauschalisiert dargestellt.
Die Studie beschäftigte sich mit mit den Vertragsbedingungen und dem Vermögenanlagen-Informationsblatt. Eigentlich ein sehr interessantes Thema! Denn die Ergebnisse zeigten, dass die Qualität der Unterlagen und vor allem die Übereinstimmungen der verschiedenen Unterlagen und Ausschreibungen zu einem und demselben Projekt teils mangelhaft waren. Und so etwas würde mich definitiv davon abhalten, in ein gewisses Projekt zu investieren.
Allerdings gab es auch Positivbeispiele unter den getesteten Plattformen und Projekten – leider wurden diese im Vortrag verschwiegen und so blieb es ein Geheimnis, welche Anbieter seriös und welche weniger glaubwürdig sind.
Was bleibt?
Eine eigene Recherche ist notwendig! Ich möchte für meine zukünftigen Crowdinvestings die vorgestellten Kriterien untersuchen, um ein besseres Gefühl zu bekommen.
Habe ich die seitenlangen Dokumente meiner bisherigen Investments nachgeprüft? Nein!
Der Vortrag hat schlussendlich bei mir zu mehr Verunsicherung als zu mehr Klarheit geführt. Ich habe mein Vorhaben weitere Crowdinvesting-Plattformen zu betrachten und dazu zu nehmen aufgrund des gefühlt hohen Aufwands des Seriositätschecks verschoben. Daher bin ich mit der Situation eher unzufrieden.
Die Frage bleibt, ob diese Art der Aufklärung für mich sinnvoll oder eher schädlich war. Im nächsten Update habe ich dazu hoffentlich mehr zu berichten!
Zwischenfazit zum Crowdinvesting
Nach 9 Monaten als Crowdinvestorin bin ich immernoch voll dabei! Ich finde die Investitionsform enorm spannend, die anfängliche uneingeschränkte Begeisterung ist jedoch abgeflacht und mehr Realismus gewichen.
Habe ich mich zu Beginn gefragt, welche Plattform ich als nächstes nutzen und in welches weitere Objekt ich investieren könnte, stelle ich mir jetzt andere Fragen. Ich investiere inzwischen selektiver, benötige mehr Zeit, um das tatsächliche Risiko noch besser einzuschätzen zu lernen.
Im Sommer steht meine erste Rückzahlung an. Ich bin gespannt, welches Gefühl dann in mir aufkommt. Und, ob ich mein Engagement – vielleicht auf einer weiteren Plattform – bis dahin ausgebaut oder eine völlig andere Investitionsform für mich entdeckt habe.
Bis dahin freue ich mich auf die anstehenden Entwicklungen meiner bestehenden Investments – hinter jedem einzelnen stehe ich weiterhin und dieses Gefühl bestätigt, dass Crowdinvesting ein für mich passendes Investitionsmodell ist. Ich habe den Eindruck mit jedem Projekt etwas zu lernen und Spaß machen mir Immobilien ohnehin.
Wie stehst du zu den Risiken des Crowdinvestings und auf welchen Plattformen außer Zinsland investierst du?
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