Hallo,

heute starten wir mit der, im Jahresausblick für 2017 angekündigten, neuen Beitragskategorie auf diesem Blog: Ein Ziele-Update.

Wir finden es schade, wenn Ziele am Jahresanfang gesetzt und erst am Jahresende wieder rekapituliert werden. Viel motivierender als im stillen Kämmerlein daran zu arbeiten, ist es, sich das ganze Jahr aktiv mit den eigenen Zielen auseinander zu setzen, sich mit anderen über den eigenen Fortschritt auszutauschen und sich über Zwischenziele zu freuen.

Vielleicht wird das eine oder andere Ziel im Laufe des Jahres verändert. Vielleicht wird etwas deutlich früher erreicht als gedacht. Vielleicht wird aber auch etwas als nicht mehr relevant eingestuft und somit von der To-Do-Liste entfernt.

An unseren Meilensteinen werden wir Dich in diesem Jahr teilhaben lassen – so beleuchten wir unsere Ziele von einer weiteren Perspektive. Du erfährst wie wir Dinge angehen und auf diese Art lernen hoffentlich beide Seiten voneinander.

Das Ziel, über das wir heute berichten, gehört zu unseren gemeinsamen Zielen und dreht sich um unseren ersten

 

Immobilienkauf

In der Kategorie Finanzen ist der Kauf einer Immobilie unser einziges gemeinsames Ziel für das Jahr 2017. Dafür ein sehr wichtiges!

Bereits im letzten Jahr haben wir einige Immobilien angeschaut – online waren es richtig viele, ganz in live und Farbe waren es aber auch mindestens 20 Wohnungen. Nun hatten wir im letzten Jahr nicht so viel Zeit und haben uns daher für dieses Jahr vorgenommen noch mehr anzuschauen um dieses Jahr tatsächlich die erste Immobilie zu kaufen.

 

Warum wollen wir überhaupt Immobilien kaufen?

Auf dem Weg zur finanziellen Freiheit, haben wir früh festgestellt, dass wir Immobilien mega spannend finden. Die Mieteinnahmen als passive Einnahmen, würden uns mehr Flexibilität und Freiheit geben.

Der familiäre Einfluss

Einen Vorgeschmack darauf haben wir bereits durch unsere eigene aktuelle Wohnsituation: Unsere Wohnung ist die Eigentumswohnung meiner Mutter und netterweise vermietet sie uns diese zu einem vergleichsweise günstigen Preis für den Großraum Frankfurt am Main.

Werden wir irgendwann ausziehen, ist für die Wohnung eine deutlich höhere Miete realistisch. Derweil drückt der Kredit ganz legal die Steuerlast meiner Mutter und spart uns horrende Mietkosten.

Meiner Mutter gehören noch weitere Wohnungen. Außer unserer sind inzwischen alle abgezahlt. Sie generiert monatlich ein passives Einkommen über ihren Immobilienbesitz. Außer den jährlichen Eigentümerversammlungen und der Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat sie dafür keinerlei Einsatz mehr zu geben, da alle Mietverhältnisse seit Jahren stabil bestehen.

Das ist eine Situation, in der wir zeitnah sein möchten. Start ist 2017!

 

Der Recherche-Einfluss

Wie wir oft erzählen, beschäftigen wir uns seit über einem Jahr intensiv mit verschiedenen Blogs, Podcasts, Büchern, und Youtube-Kanälen zum Thema finanzieller Freiheit. Letztere ist dadurch zu unserem großen Ziel geworden.

Und an so vielen Stellen liest man von erfolgreichen Immobilieninvestments. Ganz vorne in der Szene ist Alex Fischer, dessen Videos vor allem Mike angeschaut hat – ich war eher für die Podcasts zu begeistern. Auch der noch relativ neue Immobilien mit Kopf Youtube Kanal hat vielversprechend begonnen.

Das hat uns neugierig gemacht. Und wir haben uns immer mehr informiert – mit dem Ergebnis, dass wir eigene Erfahrungen mit Immobilien sammeln wollen.

 

Das Ziel: Immobilienkauf in 2017

Unser Ziel für dieses Jahr ist eine erste Immobilie zu kaufen. Langfristig sollen auf jeden Fall mehrere hinzukommen – nicht nur zum Vermieten, sondern auch für uns selbst soll es etwas zentraleres in Frankfurt und nach Möglichkeit größeres werden. Aber bei den Preisen im Rhein-Main-Gebiet bleibt das erst einmal noch Zukunftsmusik.

Ob wir das Ziel im Januar oder Dezember 2017 erreichen ist nicht wichtig.

Bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie rechnen wir genau durch, ob die zu erwartende Miete die monatlichen Kosten für das Darlehen und die nicht umlegbaren Nebenkosten deckt. Am besten wäre es, wenn danach sogar noch etwas übrig bleibt, was wir für unser persönliches Risiko, Sonderzahlungen oder potentielle Renovierungen zurücklegen können.

Wir suchen im Großraum Frankfurt am Main. Vorrangig haben wir bisher Wohnungen in Frankfurt und direkter Umgebung wie Offenbach, Neu-Isenburg oder Langen angeschaut. Wir überlegen in Mainz oder Wiesbaden Wohnungen anzuschauen. Auch Aschaffenburg (als meine Heimatstadt und aufgrund der FH ebenfalls als Studentenstadt im erweiterten Rhein-Main-Gebiet anzusehen) steht zur Debatte.

Bei allen Städten sind wir uns sicher keinerlei Probleme bei der Mietersuche zu haben – auch nicht in vielen Jahren. Gleichzeitig sind wir selbst hier in der Gegend zu Hause, haben somit keine langen Wege und kennen uns etwas aus, welche Lagen gut und welche weniger gut sind.

Am liebsten eine 1-/2-Zimmer-Wohnung unter 150.000 € Kaufpreis. Kein Hochhaus, kein zu altes Gebäude, nicht zu viele/wenige Parteien. Ach und eine gute Verkehrsanbindung und Nachbarschaft.

Du merkst schon – das sind keine kleinen Ansprüche – vor allem hier in der Gegend!

Aber halbe Sachen wollen wir eben auch nicht und gerade bei der ersten Immobilie ist es uns wahnsinnig wichtig, dass wir uns mit der Entscheidung wohl fühlen und alle rational bestimmten Kriterien zumindest im Vorfeld erfüllt werden – Überraschungen folgen mit Sicherheit ohnehin!

 

Status-Update des Ziels

Wir wollen Dir jetzt ganz konkret berichten, wo wir stehen.

Wie oben geschrieben, gilt das Ziel für das gesamte Jahr und wir möchten keinen Stress mit einer so großen Entscheidung. Umso überraschter waren wir als wir direkt in der ersten Januarwoche eine vielversprechende Besichtigung hatten.

Da wir aktuell noch in den Verhandlungen mit dem Verkäufer stehen und auf seine finale Zu- oder Absage warten, möchten wir an dieser Stelle nicht zu viel über die Wohnung selbst preisgeben.

In den ersten Wochen dieses Jahres wurde aus viel bisheriger Theorie endlich Praxis.

Uns hat die besagte Wohnung zugesagt – die Lage ist gut und wir hatten beide direkt eine Vorstellung im Kopf, wie wir diese Wohnung vermieten könnten. Wir haben alles durchgerechnet und gemeinsam festgestellt, dass das tatsächlich eine realistische und für uns beide interessante Option wäre.

Wir hatten zwei Termine:

Einen bei der Bank, bei der meine Mutter das Darlehen für unsere Wohnung hat. Hier hoffen wir aufgrund des bereits bestehenden Kontaktes und Nachweis der Vertrauenswürdigkeit unserer Familie auf eine gute Gesprächsgrundlage

Einen zweiten bei einem Kreditberater, der verschiedene Banken und Optionen für uns vergleicht. Bei Vertragsabschuss erhält er eine Provision von der Bank, bei der wir den Darlehensvertrag abschließen. Gerade in unserer Unerfahrenheit mit solchen Bankgesprächen erschien uns dies als eine gute Option.

Termin Nr. 1

Vor dem Gespräch bei der Bank hatten wir eine lange Liste an Unterlagen zusammen zu sammeln. Unser Vorsatz war, alles ordentlich abgeheftet mitzubringen und der Beraterin im Vorfeld bereits per E-Mail zuzusenden. Wir demonstrierten maximale Vertrauenswürdigkeit und Zuverlässigkeit.

Dies hat zu ein paar stressigen Tagen für uns, aber schlussendlich wohl auch zu einem recht guten Eindruck bei der Bankberaterin geführt. Denn direkt zu Beginn des Gespräches hat sie uns wissen lassen, dass sie sehr dankbar für unsere Vorarbeiten sei und wir so umgehend in die Darstellung der einzelnen Optionen einsteigen könnten.

Besonders gefreut hat uns, dass sie unsere Buchführung gelobt hat – gut, dass wir seit einem Jahr unsere Monatsabrechnungen machen und so all unsere Finanzdaten ordentlich aufbereiten. All ihre Nachfragen konnten wir direkt beantworten und auch unsere enorm niedrigen Lebenshaltungskosten haben sie beeindruckt.

Zu keinem Zeitpunkt des Gesprächs ging es darum, ob wir kreditwürdig seien – die einzige kritische Nachfrage galt Mikes noch nicht beendeter Probezeit. Aber auch dieses Bedenken konnten wir ausräumen, indem er sich vornahm nach einer vorzeitigen Bestätigung des Bestehens der Probezeit zu fragen.

Am Ende gingen wir mit zwei Optionen nach Hause – ein Zinssatz der etwas über dem von uns erhofften Wert lag bei 10 Jahren Zinsbindung und 3,0 % monatlicher Tilgungsrate. Sowie einer Option mit einem etwas höheren Zinssatz für 15 Jahre Zinsbindung ohne Tilgung. Stattdessen würde hier monatlich in einen Bausparvertrag eingezahlt, der mit dem Darlehensende zuteilungsreif sein würde.

Gerade letzteres war eine für uns völlig neue Option. Mike findet sie sehr sympatisch. Ich bin mir noch nicht so sicher. Vielleicht hast Du ja Erfahrungen damit und kannst diese mit uns teilen?

 

Termin Nr. 2

Auch das Gespräch mit dem Kreditberater war lehrreich für uns. Er stellte unsere Kreditwürdigkeit ebenfalls nicht in Frage, sondern war mit unseren mitgebrachten Unterlagen und Aufzeichnungen zufrieden.

Es war spannend direkt an seinem Bildschirm mitverfolgen zu können, wie durch die Eingabe verschiedener Rahmenbedingungen unterschiedliche Banken mit verschiedenen Aspekten vorgeschlagen wurden. Die Zinsen lagen etwas unter denen, die uns beim ersten Banktermin avisiert wurden – aber auch nicht entscheidend.

Als wir die Option ins Spiel brachten unsere aktuelle Wohnung als Sicherheit mit in den Darlehensvertrag einzubringen, entstand sogar eine ganz neue Möglichkeit: Wir könnten eine 110 % Finanzierung für die Wohnung bekommen – wir würden also überhaupt kein Eigenkapital einbringen und unsere Miete würde im Laufe der Jahre den Kredit abzahlen ohne, dass wir zwangsläufig eigenes Geld einsetzen müssten.

Auch aus diesem Gespräch sind wir mit vielen neuen Erkenntnissen herausgegangen.

Wie geht es weiter?

Mike hat inzwischen seine vorzeitige Probzeitenbestätigung erhalten (herzlichen Glückwünsch 😉 ) und wir haben den Verkäufer der Wohnung darüber informiert, welchen Betrag wir ihm bieten und, welche drei Unterlagen noch fehlen, damit wir ein Darlehen beantragen können.

Er sagte, er organisiert diese Dokumente – bisher haben wir noch nichts weiter gehört und warten nun ab, ob er sich für uns als Käufer entscheidet.

In dieser Zeit suchen wir weiter nach anderen Optionen – wenn es mit dieser Wohnung am Ende nichts wird, werden wir eine andere finden. Jetzt wissen wir, dass wir ein Darlehen bekommen werden. Welche Unterlagen wir genau benötigen, haben wir ebenfalls gelernt und beim nächsten Mal wird die Suche viel einfacher.

Die Erfahrungen aus den ersten drei Jahreswochen haben uns wahnsinnig motiviert und darin bestätigt, dass wir auf dem richtigen Weg sind.

Hast Du noch Tipps, die wir beim weiteren Verfolgen unseres Ziels „Immobilienkauf“ beachten sollten? 

 

Viele Grüße
Marielle

Ziele-Update: Der erste Immobilienkauf
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21 Gedanken zu „Ziele-Update: Der erste Immobilienkauf

  • 19. Januar 2017 um 08:19
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    Hallo!
    Interessanter Artikel! Man merkt, dass gute Vorbereitungen das A und O sind!
    Welche Netto-Rendite bei der Vermietung findet ihr angemessen?

    Antworten
    • 19. Januar 2017 um 21:25
      Permalink

      Hallo Leo,

      vielen Dank! Bevor wir aneinander vorbeireden: Welche der vielen möglichen Renditen meinst du?

      Antworten
  • 19. Januar 2017 um 13:12
    Permalink

    Hallo aus Hamburg,

    das sind sehr gute Neuigkeiten, herzlichen Glückwunsch. Bisher würde ich sagen alles richtig gemacht 😉

    Meine Empfehlung, die alternative Bausparvertrag würde ich schnell als Alternative löschen! Ich selbst habe meine Immobilien aus Leipzig mit einem Bausparvertrag finanziert, oder besser damals beim Kauf als Verpflichtung mit übernommen. Rechnet euch das nochmal genau durch, am Ende zahlt ihr drauf. Auch würde ich keine 3% Tilgung mit der Bank abschließen, macht lieber die geforderten 2% und vereinbart einen jährlichen Sondertilgungssatz. Ihr habt eine ausreichende Bonität, da lässt die Bank garantiert Spielraum für eure Wünsche.

    Alles in allem kleine Stellschrauben, die wichtig werden wenn es einmal finanziell nicht so läuft. Dann seid ihr vielleicht froh, die Tilgung „locker“ vereinbart zu haben.

    Ich bin mir sicher, ihr trefft die richtige Entscheidung und bin gespannt auf die Fortsetzung.

    Beste Grüße

    Antworten
    • 19. Januar 2017 um 21:29
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      Hallo Fiete,

      vielen Dank und die Fortsetzung kommt mit Sicherheit!

      Was war deine Erfahrung mit dem Bausparvertrag und wie kommst du dadurch zu deiner heutigen Empfehlung?

      Bei der Tilgungsrate haben wir bestimmt noch Spielraum. In das nächste Gespräch werden wir erneut vorbereitet hineingehen und unsere Wünsche konkret äußern. Für uns ist wichtig, dass die Mieteinnahmen die Zinsen und Tilgung decken und wir selbst eine hohe Liquidität behalten.

      Beste Grüße
      Mike

      Antworten
  • 19. Januar 2017 um 20:10
    Permalink

    Wie der Hamburger sagt, Finger weg von Bausparer. Das einfachste ein stinknormales Darlehen mit Sondertilgung. Lieber 15 Jahre fest als 10 Jahre, die sind schneller rum als gedacht. Ansonsten kann man nur viel Glück wünschen 🙂

    Antworten
    • 19. Januar 2017 um 21:31
      Permalink

      Hallo Alexander,

      das mag mit Sicherheit in den meisten Fällen für die meisten Menschen das Einfachste sein. Ich kann mir aber gut vorstellen, dass es Situationen gibt, dass es nicht das Einfachste ist und andere – auf den ersten Blick komplexere – Varianten deutlich zielführender sind.

      Beste Grüße

      Antworten
  • 19. Januar 2017 um 21:00
    Permalink

    Der große Nachteil der Variante mit dem Bausparer ist sicherlich das ihr die Zinsen die gesamte Laufzeit auf den kompletten Darlehensbetrag zahlen müsst + Abschlussgebühr, und dann sind evtl nach 15 Jahren die Zinsen von der Bank doch wieder besser als die vom Bausparer.

    Antworten
    • 19. Januar 2017 um 21:38
      Permalink

      Hallo Andreas,

      das sehen wir genauso. Fraglich ist allerdings, ob wir durch den Bausparer weitere Optionen bekommen, die wir für uns nutzen können. Und inwieweit die Steuervorteile den höheren Zinsbetrag ausgleichen können.

      Vom Steuerrecht haben wir allerdings zu wenig Ahnung, sodass wir uns demnächst Unterstützung holen werden. Um dies in die Kalkulation mit einfließen lassen zu können.

      Beste Grüße
      Mike

      Antworten
  • 20. Januar 2017 um 08:50
    Permalink

    Ich gehe sogar soweit, so kurz wie möglich die Laufzeit auswählen. Euer Cash erhöht sich dadurch, wenn ihr das Geld vernüftigt anlegt, könnt ihr nach 5 Jahren entsprechend einzahlen und die Anschlußfinanzierung drücken. Ihr habt das Heft des Handeln in der Hand! Andernfalls sind die Banker am längeren Hebel. Solange alles gut geht kein Problem. Braucht ihr später aber mal 100k warum auch immer und die Bank sagt nein, habt ihr im festen Konstrukt ein Problem.

    Ich habe die Erfahrung gemacht, das Bauspardarlehn ein extrem unflexibles Construct ist. Ich wollte eine weitere Immobilie einbinden, ging nicht! Ich wollte Kapital zur freien Verfügung, kein ok bekommen! Dazu muss man wissen Ursprungsdarlehn 384k, Restsumme 185k und trotzdem keine Chance dieses „freie Kapital“ zu nutzen!

    Sinngemäß dürfen die Bausparkassen und deren Kunden nicht durch Finanzgeschäfte bereichern… was immer dies mir damals sagen sollte, aber für mich ist es genau der Grund warum ich sowas mache!

    2018 läuft die Zinsbindung aus und ich sag euch…nie wieder Bauspardarlehn!

    Beste Grüße
    Rene

    Antworten
  • 20. Januar 2017 um 11:08
    Permalink

    Hallo Ihr Beiden,

    erst mal viel Glück bei Eurer Suche! Spannende Zeiten. Es ist gut, dass Ihr erst mal eine „überschauliche“ Immobilie kaufen wollt, bevor Ihr Euch gleich auf das Eigenheim für eine halbe Million stürzt. Lieber jetzt kleine Fehler machen, wenn es sich um Beträge handelt, die Euch nicht finanziell umhauen.

    Ein Feature bei Immobiliendarlehen finde ich besonders spannend und das ist der kostenlose Tilgungssatzwechsel, den einige Banken mit anbieten. Dort wird Dir erlaubt z.B. dreimal während der Laufzeit den Tilgungssatz anzupassen, z.B. irgendwo zwischen 1% und 5%. Konkret hieß das bei meinen Mietwohnungen, dass ich eine Mieterhöhung direkt in eine höhere Tilgung stecken konnte (zusätzlich zu den Sondertilgungen). Wenn es mal finanziell übel läuft bei Euch, dann könnt Ihr den Tilgungssatz bei Euren Immobilien (es werden ja vielleicht mehrere werden) auf 1% runterschrauben und so Euren freien monatlichen Cash-Flow nach oben schrauben. Das hilft in Zeiten der Krise.

    Zur Laufzeit bin ich ein Freund von längeren Laufzeiten (also z.B. 15 Jahren) und nehme dafür auch einen leicht höheren Zins in Kauf. Im Moment ist der Unterschied zu den langen Zinsbindungen historisch tief (ändert sich aber wohl gerade). Ihr könnt im deutschen Recht immer nach 10 Jahren kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigungen blechen zu müssen. Ist eine komische Regel, die es in anderen Ländern so kaum gibt. Wenn also nach 10 Jahren der Wunsch ist den Restbetrag auf einmal zu tilgen, dann könnt Ihr das ohne Kosten tun.

    Ein Kommentar noch zu Kreditberatern (Dr. Klein, Interhyp, …). Ich hatte die Jungs bei der Finanzierung meiner Berliner Wohnungen direkt mal ausgeschlossen, weil ich skeptisch gegenüber solchen Mittelmännern bin. Die müssen ihr Geld ja auch verdienen und das fehlt nachher irgendwo. Im Nachhinein war das ein Fehler. Ich hätte mir viel Arbeit erspart und wohl auch einen besseren Deal bekommen. Beim Kauf unseres Hauses hatte ich Interhyp eingeschaltet und war positiv überrascht. Es gab ein paar Hauskaufprobleme beim Abschluss meinerseits (ich musste den Kredit widerrufen) und die haben sich wirklich reingehängt die Kuh vom Eis zu holen und den Kredit mit der Bank zu retten. Das hatte mich beeindruckt. Generell ist es natürlich schön, wenn man einen verlässlichen Bankpartner hat, der einem bei Problemen auch weiterhilft. Aber leider landen die wenigsten Kredite auch wirklich in dem Institut, in dem Du den Abschluss machst.

    Den Rest beschnacken wir dann ein andermal 🙂

    VG, nico

    Antworten
  • 20. Januar 2017 um 18:25
    Permalink

    Hallo zusammen,
    gerne möchte ich auch einige Worte hinzugeben 🙂
    Ich sehe das genauso und würde euch ein normales Annuitätendarlehn, sprich Bankdarlehen empfehlen. Vorteil ist allein schon mit der Tilgung, dass der Zins von Zeit zu Zeit niedriger wird und die Tilgung steigt.
    Bei dem Bausparvertrag müsst ihr ein Abschlussgebühr, evtl. Kontoführungsgebühren und nach Zuteilung des Bausparvertrags ggf. noch eine Darlehensgebühr für das Bauspardarlehen bezahlen…würde ich schon genau durchrechnen, ob sich das lohnt. Der einzige Vorteil mit der Bausparvertrag ist, dass ihr euch jetzt schon den Zins in 10,15,20,…Jahren sichert und diesen auch für die komplette Laufzeit ab Zuteilung habt.
    Dies noch als kurze Ergänzung, für was ihr euch entscheidet, ist allerdings allein euer Ding 🙂
    Aber spannend auch mal die anderen Erfahrungen zu lesen, ich bin aktuell selbst dabei nach einem weiteren Objekt zu schauen…
    Viele Grüße und weiterhin viel Erfolg
    Chris

    Antworten
  • 21. Januar 2017 um 00:46
    Permalink

    Den Bausparvertrag als so genannten Tilgungsträger einzusetzen halte ich für eine gewagte Sache. Der Verkäufer des Bausparvertrags freut sich über den schnellen Euro (1% Abschlussgebühr auf die gesamte (!) Bausparsumme), nun gut. Aber welchen Vorteil seht ihr dabei für Euch? Ich sehe eher unnötige Risiken. Solange der Schuldenberg nicht abgetragen wird, verringert sich auch Eure Abhängigkeit vom Kreditgeber nicht. Sinken die Immobilienpreise, verlangt die Bank vielleicht möglicherweise weitere Sicherheiten, wenn das Darlehen noch zu hoch ist. Können die Sicherheiten dann nicht gestellt werden, wird der Kredit womöglich fällig gestellt. Für eine bereits getilgte Schuld aber kann die Bank sicher keine weiteren Sicherheiten mehr verlangen…

    Ob es durch eine Tilgungsträgerfinanzierung (also mit einem Bausparvertrag, einer Lebensversicherung oder was auch immer als Tilgungsträger) irgendwelche Steuervorteile gibt, wäre mir komplett egal. Das höhere Risiko (und die Abhängigkeit von der Bank) wäre es mir nicht wert. Zudem: die Werthaltigkeit des Bausparguthabens am Ende der Darlehenslaufzeit garantiert Euch niemand. Beispielweise könnte das Bausparguthaben im Falle einer Währungsreform in einem ungünstigeren Verhältnis umgestellt werden als die Darlehensschuld. (Laut Wikipedia ist das bei der Währungsreform 1948 zwar nicht passiert, da wurden Hypothekenschulden und Bausparguthaben offenbar beide im Verhältnis 10 zu 1 umgestellt. Aber „normale Sparguthaben“ z.B. nur im Verhältnis 10 zu 0,65, food for thought! Sogar abbezahlte Immobilien mussten zur Hälfte noch einmal bezahlt werden. Umstellungsverhältnis bei Arbeitslöhnen, Renten und Aktien dagegen: 1:1)

    Zudem: was bringt ein Euro auf dem Bausparvertrag, der mit 1 % p.a. verzinst wird, wenn der gleiche Euro, zur Darlehenstilgung eingesetzt, 2 % p.a. Zinsen spart? Wenn mir das mal einer erklären kann, bitte gerne, mir will das einfach nicht einleuchten. Könnte man mit dem nicht zur Tilgung eingesetzten Euro anderswo netto deutlich mehr als 2 % p.a. herausholen, sagen wir 5 oder 6 %, sähe die Sache vielleicht anders aus. Aber selbst dann wäre es mir das hohe Risiko in den ersten Jahren einer Immobilienfinanzierung nicht wert. Zumal bei einer 110%-Finanzierung…

    Ich wünsche Euch ein gelingendes Immobilienprojekt – ohne Tilgungsträger-Finanzierung!

    Viele Grüße

    Colibri

    Antworten
  • 22. Januar 2017 um 20:55
    Permalink

    Hallo Zusammen,

    vielen Dank für die vielfältigen Meinungen. Da wir uns nur wiederholen würden, wenn wir nun auf jeden einzelnen antworten, machen wir das mal in einem Aufwasch 😉

    Spannend wie unterschiedlich die Meinungen zur Laufzeit sind 😉 Die 5 Jahre, die Fiete vorschlägt, sind uns mit Sicherheit zu wenig. Wir wollen in den nächsten Jahren mehr als nur diese eine Immobilie kaufen und werden daher in 5 Jahren nicht die finanzielle Flexibilität haben, die wir für eine kurze Laufzeit wollen würden.

    10 Jahre oder sogar 15 Jahre klingen für uns deutlich besser. Von der Regelung, dass man den Vertrag nach 10 Jahren vorzeitig beenden könnte, haben wir auch schon gehört (in der Tat hat sogar unsere Bankberaterin uns davon berichtet). Aber Danke Nico, dass du noch einmal darauf hinweist…der Zinsunterschied ist die zusätzliche „Sicherheit“ für den Fall des Zinsanstieges vielleicht wirklich überlegenswert.

    Vor allem für Mike sind eure kontroversen Meinungen zur Bauspar-Kombination sehr spannend. Er fand die Möglichkeit eigentlich sehr reizvoll. Ich hatte von vorneherein ein nicht so super Bauchgefühl dabei, bin ich euch aber sehr dankbar, dass dieses Gefühl jetzt mit Argumenten untermauert wurde.

    Wir werden nochmal alles genau durchrechnen und durchdenken – noch warten wir ohnehin auf die Zusage des Verkäufers und screenen derweil weitere potentielle Wohnungsangebote.

    Danke für all Eure Tipps und Gedanken – das hilft uns wahnsinnig und wir sind sehr froh über den Austausch.

    LG
    Marielle

    Antworten
  • 27. Januar 2017 um 16:29
    Permalink

    Hallo,

    meine Frau und ich sind 2016 in der gleichen Situation wie ihr gewesen:
    – Frankfurter
    – Immobilienkauf in Frankfurt
    – die gleichen Finanzierungsfragen

    Ich habe damals die verschiedenen Finanzierungsvorschläge in Excel durch gerechnet:
    – Kombination Tilgungsfreies Darlehn mit Bausparvertrag (TFD+BSV). Lauzeit 10+6 und 10+8 Jahre
    – Klassisches Annuitätendarlehen (AD)mit 15 Jahren Lauzeit und voraussichtlicher Einmalzahlung des offen Kreditbeitrags am Ende.
    – andere Anbieter dieser beiden Arten (verschiedene Banken haben verschiedene Konditionen für AD, TFD und BSV).

    Und dabei hat die Kombination TFD+BSV gewonnen. Ein Anbieter gab uns auf ein TFD 0,15 Prozentpunkte (p.a.) bessere Zinssatz als auf AD. Das gleicht die 1% Abschlussgebühr aus.

    Wie gesagt… ich habe Excel vergleichen lassen: Datum und Zahlbetrag eingegeben und schon habe ich gesehen was für einen „internen Zinsfuß“ jeder Anbieter hat.

    Meine Frau und ich haben ebenfalls vor, keine Sondertilgung zu leisten, da sich die Immobilie selbst finanzieren soll. Man muss die Vor- und Nachteile auch auf seine eigenen Präferenzen mappen und bewerten.

    Grüße
    Björn

    Antworten
    • 2. Februar 2017 um 20:20
      Permalink

      Hallo Björn,
      als du in Excel Datum und Zahlbetrag eingegeben hast – waren das alle Daten und alle Zahlungen bis zum Ende der Gesamtlaufzeit, also: in der ersten Phase Abschlussgebühren, Zins für das TFD, Sparbetrag für den BSV, und in der zweiten Phase Tilgungszahlungen für den BSV bis zur Volltilgung? (oder besser, da der Vergleichsmaßstab das AD ist, das nach 15 Jahren durch Einmalzahlung abgelöst wird: In der ersten Phase Abschlussgebühren, Zins für das TFD, Sparbetrag für den BSV, in der zweiten Phase Tilgungszahlungen bis zum 54. Monat des BSV mit sorfortiger Ablösung des restlichen BSV-Darlehens durch Sondertilgung [dann sind in beiden Vergleichsfällen 180 Monate vergangen, und der Kredit ist abgezahlt.])

      Ich kenne deine genauen Konditionen zwar nicht, aber das ein Zinsabschlag von 0,15% für ein TFD gegenüber einem klassischen AD das Kombidarlehen am Ende besser darstehen lassen soll finde ich – bemerkenswert. Zumal beim AD der Zinsaufwand jeden Monat sinkt, da sich die Restschuld jeden Monat verringert, während beim TFD nach 10,5 Jahren Restschuld = Anfangsschuld ist.

      Antworten
  • Pingback: Ein stinknormaler Monat - Monatsabschluss Januar 2017 - Beziehungs-Investoren

  • 2. Februar 2017 um 08:52
    Permalink

    Hallo Marielle,
    Hallo Mike,

    ein Kombidarlehen aus tilgungsfreiem Kredit, der dann durch einen Bausparvertrag (BSV) abgelöst wird, ist häufig eine üble Mogelpackung. Die beiden größten Kritikpunkte:

    1.) Die Bank kann nicht rechtsverbindlich garantieren, dass der BSV zum gewünschten Zeitpunkt zuteilungsreif ist. Hier ist das ganz gut erklärt:
    http://www.vzsh.de/vorsicht-bei-der-baufinanzierung-mit-bausparvertraegen

    2.) Die Gesamtkosten der Finanzierung werden verschleiert, der Effektivzins über die gesamte Laufzeit (Abschluss des Vorausdarlehens bis vollständige Tilgung des BSV) wird nicht ausgewiesen, sondern in zwei Zinshäppchen aufgeteilt. Wie so häufig bei Zinsberechnungen unterschätzt man intuitiv das Gesamtergebnis. Schaut euch das hier dazu mal an:
    https://www.test.de/Bausparfinanzierung-Alles-nur-Fassade-1105536-2105536/

    Der „Test“-Artikel spielt zinsmäßig noch in einer anderen Welt (2003), daher vielleicht beim Lesen den Fokus nicht so sehr auf die konkreten Zahlen, sondern das dahinter stehende Prinzip legen.

    Wenn ihr die Kosten für ein konkretes Angebot durchrechnen wollt, gibt es hier noch eine gute Seite, auf der auch ein Effektivzinsrechner für Kombidarlehen verlinkt ist:
    https://www.fmh.de/bausparen-baufinanzierung/bausparen/gesamt-effektivzins-bei-bausparmodellen

    Liebe Grüße
    Swantje

    Antworten
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