Hallo,

heute brauchen wir Deine Einschätzung – mit der TAG-Immobilien-Aktie haben wir einen Wert im Depot, bei dem wir derzeit zögern, ob wir sie verkaufen oder halten sollten. Daher stellen wir das Unternehmen und die Aktie heute vor und bewerten sie anhand unserer eigenen Levermann Strategie.

 

TAG Immobilien

Dass wir von Immobilien begeistert sind, aber leider noch keine eigene haben, kompensiert die TAG-Immobilien-Aktie in unserem Depot etwas. Denn wie der Name schon sagt, handelt es sich um ein Immobilienunternehmen.

 

Geschichtliches

Das Unternehmen existiert bereits seit 1882, aber hat den Fokus erst seit 1983 offiziell auf dem Immobiliengeschäft. Davor war die TAG im Eisenbahngeschäft tätig und betrieb eine Bahnstrecke am Tegernsee (und hatte nebenbei Wohnungen auf verschiedenen Grundstücken entlang der Strecke gebaut und vermietet).

Nachdem das Schienennetz seit 1999 langfristig verpachtet ist, konzentriert sich die TAG Immobilien AG seit dem Jahr 2000 auf Immobilien und wird seitdem offiziell an den deutschen Börsen gehandelt. Von 2006-2012 war die Aktie Teil des SDAX, seit 2012 ist sie im MDAX gelistet. Spätestens seit dem Verkauf der Bahn-Betriebsgesellschaft in 2012 ist der Fokus der TAG eindeutig geklärt: Immobilien

 

Geschäftsmodell

Heute besteht das Geschäftsmodell der TAG Immobilien AG darin Wohnimmobilien (besonders in Nord- und Ostdeutschland) zu kaufen, weiterzuentwickeln und langfristig zu vermieten. Das Ziel dabei ist die langfristige Steigerung des Unternehmenswertes durch den Ausbau sowie die Wertsteigerung des Portfolios.

 

Strategie 

Durch Know-How und intensive Marktkenntnis strebt TAG Immobilien an die bestehenden attraktiven Standorte kostengünstig zu verwalten und strategisch weniger wichtige Objekte aus dem Portfolio zu nehmen, um für die Investoren Gewinne realisieren zu können.

Im Bereich der Wohnimmobilien geht es hier klar um die Akquisition, die Entwicklung und die Vermietung der Objekte an den verschiedenen Standorten.

Neben dem langfristigen Halten von Bestandsimmobilien gehört auch die Realisation von Gewinnen durch Verkäufe an Standorten mit stark steigenden Preisen und der Erwerb von neuen Einheiten mit einer höheren Anfangsrendite mit diesen realisierten Vermögenssteigerungen. Dieser Bereich nennt sich Kapitalrecycling und umfasst entsprechend den Verkauf und Ankauf von Wohneinheiten und den damit verbundenen Nettoeffekt.

In Bezug auf die Rendite steht Profitabilität und Kapitaleffizienz im Zentrum der Strategie der TAG Immobilien AG – absolute Zahlen sind weniger entscheidend.

 

Zahlen, Zahlen, Zahlen

Folgend präsentieren wir Dir die aktuellen Zahlen nach unserer Levermann Strategie. Gleichzeitig sei erwähnt, dass wir die Aktien noch außerhalb dieser Strategie gekauft haben – dazu gleich mehr.

Eigenkapitalrendite:

13,1 % (0 Punkte)

EBIT-Marge:

104,56 % (1 Punkt)

Eigenkapitalquote:

29,5 % (1 Punkt)

Aktuelles KGV:

11,85  (1 Punkt)

Durchschnittliche KGV der letzten fünf Jahre:

17,19 (-1 Punkt)

Analystenmeinung:

Halten (0 Punkte)

Reaktion auf Quartalszahlen:

-2,87 % (0 Punkte)

Gewinnrevision:

0,00 % (0 Punkte)

Analystenmeinung

Halten (0 Punkte)

Aktueller Kurs vs. Kurs vor sechs Monaten:

0,89 % (0 Punkte)

Aktueller Kurz vs. Kurs vor zwölf Monaten:

19,77 % (1 Punkt)

Kursmomentum:

Kein Trend (0 Punkte)

Durchschnittliche Dividendenentwicklung der letzten 10 Jahre

2,51 % (0 Punkte)

Gewinnwachstum:

35,45 % (1 Punkt)

Damit sind es vier Punkte und laut aktueller Strategie ein Kauf. Warum wir dennoch am wanken sind, liegt an der Vielzahl an Immobilien-Unternehmen, die ebenfalls diese Empfehlung erhalten. Gefühlt jedes Unternehmen in dieser Branche gehört laut Levermann zurzeit ins Depot – das schreckt uns auf, da wir die Gründe nicht erfassen können. Hast Du Ideen?

 

Unser Investment in die TAG Immobilien AG

TAG ist ein weiteres Unternehmen, das wir noch vor unserer eigenen Aktienstrategie gekauft haben. Ich weiß nicht mehr wie wir darauf aufmerksam geworden sind – wahrscheinlich waren es ein Artikel in der Börse Online und die anschließende Recherche, die uns überzeugt haben. Jedenfalls war es neben der Fielmann AG eine der ersten Aktien, die wir gemeinsam gekauft hatten.

Im März 2016 haben wir die Aktie gekauft. Im Juni haben wir uns über die Dividende gefreut. Mit 0,55 cent je Aktie lag die Dividendenrendite bei sagenhaften 4,78 % – da konnten wir wirklich nicht meckern.

In all den Monaten ist die Aktie mit einigen Auf und Abs kontinuierlich gestiegen und wir liegen aktuell bei rund 16 % Steigerung. Zusammen mit der Dividende ist das eine schöne Rendite in weniger als einem Jahr.

Dennoch sind wir unschlüssig, ob wir die Aktie weiter halten möchten oder einen Stopp Loss setzen und sie somit mittelfristig verkaufen wollen. Vielleicht warten wir noch bis wir unsere erste eigene Immobilie kaufen?

Hast Du dich bereits mit Immobilienunternehmen und deren Aktien beschäftigt? Was hältst Du von der TAG Immobilien AG ? 

 

Immobilien-Investment in Aktienform – TAG Immobilien
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9 Gedanken zu „Immobilien-Investment in Aktienform – TAG Immobilien

  • 22. Februar 2017 um 15:58
    Permalink

    Hallo zusammen,

    vielen Dank für die spannende Analyse. Habt ihr euch mal Gedanken zum Thema NAV-Spread gemacht? Mein Problem mit Immobilien-AGs liegt derzeit hauptsächlich bei der hohen Bewertung, die für mich ein Ausschlusskriterium ist, auch wenn ich selbst noch eine andere Immo-AG im Depot habe. Seit die Immo-AGs an der Börse den Wert ihres eigenen Immobilien-Portfolios überschritten haben, bin ich sehr skeptisch, was neue Investitionen angeht. In der Literatur wird das Thema viel diskutiert und ich selbst habe während meines Studiums auch eine Untersuchung dazu durchgeführt, aber dennoch gibt es sehr kontroverse Meinungen dazu.

    Wie seht ihr den Net Asset Value Spread und habt ihr die TAG gekauft, als sie über oder unter ihrem inneren Wert lag?

    Beste Grüße
    Yanneck

    Antworten
    • 24. Februar 2017 um 17:34
      Permalink

      Hi Yanneck,

      danke für Deinen Kommentar ! Das Thema NAV hatten wir damals beim Kauf genauer betrachtet – jetzt wo Du es geschrieben hast, ist uns aufgefallen, dass wir darüber in dem Artikel ja auch etwas hätten schreiben können. Nunja…damals war TAG (insbesondere im Vergleich mit anderen Immobilienunternehmen wie Deutsche Wohnen, Vonovia, etc.) unterbewertet. Wie es jetzt aussieht, müssen wir uns mal im Detail anschauen…ich nehme aber an, dass es immernoch in Ordnung sein wird…zumindest wenn man sich andere Immobilienunternehmen im Vergleich anschaut.

      Was hast Du denn genau für eine Untersuchung im Studium durchgeführt? Klingt ja spannend! Und was hast Du studiert?

      LG
      Marielle

      Antworten
  • 22. Februar 2017 um 17:01
    Permalink

    Meine Meinung: halten.

    Ich habe in den letzten Jahresabschlüssen nichts gefunden, was gegen TAG spricht. Ich habe selbst 180 Anteile. Was für mich noch für Tag spricht:
    – hohe Dividendenrendite und relativ Hohe versprochene steigerung der Dividende
    – deutsches immo unternehmen. Davon hab ich sonst nur amis (und der deutsche Markt gibt auch nicht allzuviel her (vna, hamborner, alstria,deutsche wohnen, leg… und dann?))
    – gutes Wachstum in den letzten Jahren. Ich erwarte dass TAG weiter wächst (Vlt durch übernahmen) -> das wäre zusammen mit den dividendensteigerungen der best case für mich
    – Tag könnte auch selbst Übernahme Ziel werden, was für die Preisentwicklung der Aktie nicht schlecht wäre (ich würde aber eine Eigenständigkeit und ein weiterbestehen klar vorziehen)

    Antworten
    • 24. Februar 2017 um 17:36
      Permalink

      Hi Dominik,

      schön zu lesen, dass Du von TAG recht überzeugt zu sein scheinst. Das bestätigt uns in unserem Gefühl, dass die Zeit für einen Verkauf noch nicht gekommen ist. Deine Argumente entsprechend genau den unseren. Allerdings habe ich (ja typisch Frau) irgendwie so ein komisches Bauchgefühl, dass wir die Aktie besser verkaufen sollten.

      Mal sehen, wie unsere rationale Entscheidung am Ende ausfällt…so lange wir uns uneinig bzw. unentschlossen sind, werden wir sie in jedem Fall halten.

      Wann bist Du denn hier eingestiegen?

      LG
      Marielle

      Antworten
  • 23. Februar 2017 um 07:23
    Permalink

    Hallo Ihr beiden,

    Ich bin auch fürs halten. Immobilien sind in den letzten Jahren sehr stark nachgefragt gewesen. Das hatte hauptsächlich mit den niedrigen Zinsen zu tun. Immobilienkäufer konnten Immobilien mit sehr günstigen Zinsen finanzieren. Das hat den Preis der meisten Immobilien nach oben getrieben. Davon haben auch Immobilienverwalter wie TAG Immobilien profitiert. Die Gewinne und Aktienkurse sind daher in den letzten Jahren gestiegen. Zum Einstieg ist es bei TAG nach meiner Meinung zu spät. Aber es spricht nichts dagegen die Aktie noch weiter zu halten. Die Zinsen werden auch in den nächsten Monaten niedrig bleiben, was weiter für Immobilien spricht.
    Zurzeit würde ich eher Patrizia Immobilien kaufen. Die haben in den letzten Monaten ihr Geschäftsmodell verändert, was sich negative auf den Aktienkurs ausgewirkt hat. Aber so langsam zahlt sich die Veränderung positiv aus, was auch den Kurs wieder steigen läst. Aus diesem Grund ist das meine Kaufempfehlung.

    Viele Grüße
    Klaus-Dieter

    Antworten
    • 24. Februar 2017 um 17:38
      Permalink

      Hallo Klaus-Dieter,

      Patrizia hatte in den letzten Wochen bei uns auch immer mal wieder unsere 4 Punkte Grenze erreicht. Wir haben uns den Wert allerdings nie genauer angeschaut, da wir mit TAG ja bereits ein Immobilienunternehmen im Depot hatten und erst einmal andere Branchen abdecken wollen.

      Vielleicht schauen wir sie aber dennoch mal im Detail an…denn vielleicht tritt ja die Situation ein, dass ein Tausch Sinn machen könnte…

      LG
      Marielle

      Antworten
  • 23. Februar 2017 um 11:27
    Permalink

    Hallo zusammen,

    erstmal vielen Dank für die aufschlussreichen Einblicke in Eure Entwicklung als Beziehungsinvestoren. Ich lese Euren Blog zwar nur ab und an, aber gerne.

    Zur TAG habe ich mir noch keine Meinung gebildet. Vielleicht kaufe ich ein paar Stücke und besuche die Hauptversammlung, um die Manager mal live zu erleben, und entscheide dann. Ich habe vor einigen Jahren Deutsche Euroshop (Shopping-Center) und VIB Vermögen (Gewerbeimmobilien) gekauft. Das sind beides solide Unternehmen mit verlässlichen Dividenden. Ganz große Kurssprünge sollte man aber nicht erwarten.

    ETFs gefallen mir nicht (mehr). Besser als teure aktive Fonds sind sie vielleicht, aber ich möchte nicht riskieren, dass „mein“ ETF irgendwann geschlossen wird und ich gegen meinen Willen (womöglich steuerpflichtig!!) ausbezahlt werde. Einen ETF auf den DAX würde ich z.B. nie kaufen. Der DAX ist ein sehr schlecht diversifizierter Aktienindex. Wenige Unternehmen haben ein hohes Gewicht. Allein Siemens macht aktuell 10 % aus. Viele der stark gewichteten Unternehmen sind extrem konjunkturabhängig. Deshalb wird der DAX in der nächsten Baisse, wann auch immer sie kommt, sicher wieder massiv einbrechen. Da möchte ich nicht dabei sein. Manche weniger konjunkturabhängige Branchen, z.B. Lebensmittel und Getränke, fehlen praktisch ganz, weil es in Deutschland eben keine „Heinekens“, „Unilevers“ etc. gibt. Und abgesehen von SAP fallen die Unternehmen hoher Qualität, wie z.B. Beiersdorf, Henkel, Merck KGaA, Fresenius, Fresenius Medical Care, im DAX praktisch wenig bis kaum ins Gewicht.

    Auf der Suche nach einer ETF-Alternative für das automatisierte, sture und stetige Aktiensparen experimentiere ich gerade mit Aktiensparplänen bei Comdirect und Consors. Dafür habe ich mir aus sparplanfähigen Aktien, die ich für langfristig aussichtsreich erachte, und ein paar derzeit leider noch nicht sparplanfähigen Einzeltiteln einen anfänglich gleichgewichteten „Index“ aus 33 Unternehmen gebastelt.
    Ein richtiger Index ist das natürlich nicht. Denn die Zusammensetzung ist nicht regelbasiert, und es findet auch kein stichtagbezogenes Rebalancing statt. Aber das
    möchte ich auch gar nicht. Ich möchte einfach nur regelmäßig gleich große Beträge in dieselben Unternehmen stecken. Leider kostet das derzeit beim Kauf einmalig 1,5 % der Anlagesumme. Ärgerlich, aber auf Sicht von 15 bis 20 Jahren immer noch billiger als viele ETFs. Denn nach dem Kauf fallen ja keine laufenden Kosten mehr an. Und bei den deutschen Unternehmen kann ich als Kleinaktionär auch mal an der ein oder anderen Hauptversammlung teilnehmen. Als ETF-Besitzer kann ich das nicht.

    Kennt Ihr die von Kirby 1984 präsentierte Idee des so genannten Coffee-Can-Portfolios? Ein schönes Beispiel für die Vorteile eines Investment-Stils,
    den man wohl als extremes Buy-and-Hold bezeichnen könnte. Mir gefällt dieser Ansatz immer besser. Allerdings sind nur die wenigstens Aktien dafür geeignet. Trotzdem möchte ich versuchen, diese zu finden, und nach und nach nur noch in solche zu investieren. So scheint es ja auch Tim Schäfer zu machen. Er würde wahrscheinlich Eure
    Depotleichen behalten. Das finde ich okay. Ich würde es anders machen: alle Depotleichen sofort verkaufen, um das Kapital in aussichtsreiche Qualitätsfirmen zu stecken. Aber das ist eine Geschmacksfrage. Manchmal werden an den Aktienbörsen ja Tote zum Leben erweckt. Und wenn nicht, wird Eure Performance unter den miesen Investments wegen des geringen Gewichts kaum leiden. Die guten Aktien hingegen könnten sich über die Dekaden vervielfachen. Wenn man sie besitzt, und damit eben KEIN Rebalancing betreibt – sonst nicht!

    Ach ja, hier noch die 33 Komponenten meines gleichgewichteten „Index“. Es sind:
    3M, Abbott Laboratories, Adobe Systems, Alphabet Inc. Class A, Amazon, Amgen,
    Apple, Berkshire Hathaway, CTS Eventim, Diageo, Disney, Facebook, Fanuc, Fielmann,
    Fuchs Petrolub, Grenke, Henkel, J&J, KONE, Medtronic, Merck KG aA, Microsoft,
    Nike, Priceline, Rational AG, Reckitt Benckiser, Shimano, Sixt SE Vz, Starbucks, Symrise,
    Unilever, V.F. Corp, VISA.

    Vielleicht ist die ein oder andere Aktie dabei, die Euch interessiert. Einige der genannten Titel sind mir schon seit Jahren zu teuer. Aber das kann einem bei einem Sparplan immer passieren, dass man zu teuer einkauft. Erst, wenn viele der nur schwach wachsenden Konsumaktien mal ein KGV von über 40 hätten, würde ich die Sparpläne zumindest einmal pausieren. Die Auswahl der einzelnen Aktien hier zu begründen, würde zu weit führen. Ich verschaffe mir immer zuerst einen groben Überblick über die Unternehmen auf http://www.4-traders.com . Ein Trader bin ich aber nicht. Von Charttechnik habe ich keine Ahnung. Levermann habe ich gelesen, aber Buy-and-Hold kann man mit dieser Strategie natürlich nicht machen.

    Auf gute Investments und weiter so mit Eurem Blog

    Colibri

    Antworten
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