Lohnt sich der Immobilienkauf als Paar überhaupt?

Mit dieser Frage beschäftigen wir uns seid einem guten Jahr. In dieser Zeit haben wir einiges abgewogen, Immobilien besichtigt und haben einige Argumente gefunden – dafür und dagegen!

Diese wollen wir Dir unter keinen Umständen vorenthalten und wir hoffen natürlich von Dir noch weiteren Input zu bekommen. Denn 2017 soll es soweit sein: Unser erster Immobilienkauf als Paar oder lieber doch einzeln… ?

Zu Beginn eines solchen Artikels stellen wir uns immer die Frage: „Was erzähle ich denn zuerst? Und wie fange ich nur an?“

So auch hier: Erst die Gegenargumente oder erst die Gründe, warum ein Immobilienkauf als Paar ultimativ sinnvoll ist?

Schlussendlich haben wir uns dafür entschieden mit unserem ersten damaligen Gedankengang zu beginnen:

 

„Zu zweit sind wir einfach besser!“

 

Weiter gehts mit unserer Artikelserie „8 Investitionsmöglichkeiten für Paare“ und den Argumenten für den Immobilienkauf zu Zweit!

 

5 Gründe für den Immobilienkauf als Paar

Pro Immobilienkauf als Paar

1) Geteiltes Risiko ist weniger als halbes Risiko (oder auch nicht)

Wahrscheinlichkeiten haben ihre Krux. Die menschliche Einschätzungsfähigkeit kann mit Wahrscheinlichkeiten einfach nicht umgehen. Weshalb wir ständigen und dauerhaften Irrtümern unterliegen.

Beispiel: Wie viele Menschen müssen in einem Raum sein, damit die Wahrscheinlichkeit, dass zwei von ihnen am selben Tag Geburtstag haben bei 50 Prozent liegt? (Auflösung)

Unter den richtigen Voraussetzungen sollte das Risiko des Immobilienkaufs für die einzelne Person deutlich sinken. Dazu gehören zum Beispiel geteilte Expertisen, mehr Eigenkapital oder bessere Kreditkonditionen.

Leider gehört auch dazu, dass unter den falschen Voraussetzungen eine Steigerung des Risikos möglich ist. Unwissenheit einer oder beider Personen gepaart mit Finanzierungsproblemen bietet schnellen Zündstoff für Streit, weitere Problemen oder eine Verschuldung, deren Abbau kaum zu realisieren ist.

 

2) Bessere finanzielle Lage – auch bei ungleichen Verhältnissen

Mehr Eigenkapital, höhere Kreditwürdigkeit und geringere individuelle Tilgung sind sofort erkennbare Gründe für einen gemeinsamen Immobilienkauf, wenn beide Personen ähnliche Voraussetzungen mitbringen: Ähnliches Gehalt und Ähnliches Eigenkapital.

Wie sieht es aber bei ungleichen Verhältnissen aus?

 

Mehr Eigenkapital? Check!

Die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie können in das Grundbuch eingetragen werden. So dass nicht jedem 50 Prozent gehören, sondern einer Person 80 und der anderen lediglich 20 Prozent.

Bei einer Finanzierungsrate von 80 Prozent und einem Eigenkapital von 30 000 Euro und 8 000 Euro könnte dies bedeuten, dass Immobilien bis zu einem Wert von 190 000 Euro gekauft werden können. Getrennt wären lediglich Immobilien von 150 000 beziehungsweise 40 000 Euro möglich.

Durch die Steigerung des maximalen Verfügungsrahmens, werden auch die Möglichkeiten (Standort, Verhandlung, Objektgröße, Objektentwicklung etc.) beim Erwerb erhöht.

 

Höhere Kreditwürdigkeit? Naja…

Auf unserer Suche sind wir bereits soweit gekommen, dass uns eine Wohnung gut gefallen hatte und wir ein Finanzierungsangebot eingeholt hatten.

Das Feedback der Bank war freudig und ernüchternd zu gleich. Was waren unsere Voraussetzungen?

Marielle noch in der Probezeit, aber mit Ende in Sicht, einer verbeamteten Mutter und eine existierende Immobilie, die als Sicherheit gelten könnte.

Mike als noch selbstständiger Trainer, gerade fertiggestelltem Studium und Beginn der Bewerbungsphase.

Und die Reaktion der Bank? „Ja, Frau Jakob gerne bieten wir Ihnen eine 80 % Finanzierung auf zehn Jahre mit Sondertilgung zu einem Zinssatz von etwa einem Prozent an. Wenn Ihr Freund ebenfalls beteiligt ist, dann sieht es leider sehr viel schlechter für Sie aus.“

Gut mittlerweile sehen unsere Verhältnisse anders aus. Marielle hat einen unbefristeten Vertrag und ist außerhalb der Probezeit und ich habe ebenfalls einen unbefristeten Vertrag, wobei meine Probezeit erst im Februar endet.

Unser Einkommen ist allerdings gemeinsam so hoch, dass das Gespräch mit der Bank jetzt eine ganz andere Richtung einschlagen dürfte. Das Argument ist von unserer Kontra- zu unserer Pro-Liste gewandert.

 

Geringere Tilgungsrate? Check!

Unabhängig von der Bank und von individuellen Voraussetzungen fällt die monatliche finanzielle Belastung für den Einzelnen geringer aus.

Der entscheidende Vorteil liegt – wie beim erhöhten Eigenkapital auch – in der Erweiterung der Investitionsmöglichkeiten. Sowohl die Anzahl der kaufbaren Objekte als auch die Optionen der Objektentwicklung erhöhen sich bei gleichbleibender individuellen finanziellen Belastung.

 

3) Eindeutige Vertragsgrundlagen

Grundstücks- oder Immobilienerwerb funktioniert nur über einen Notar, der die Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch einträgt. Danach ist schriftlich und bindend festgelegt, wem wie viel Prozent am Objekt gehört.

Dies ist bei der gemeinsamen Investition in Aktien überhaupt nicht der Fall. Wir haben zwar eine Excel-Datei in der drin steht, dass Marielle x Prozent und ich y Prozent investiert haben, aber diese Datei hat keinerlei rechtliche Grundlage.

Sie kann ohne weiteres gefälscht, verändert oder gelöscht werden. Außer unserem gegenseitigen Vertrauen, dass auch im Falle einer Trennung so viel Rationalität existiert, das Investment gerecht aufzulösen, haben wir keine Sicherheit.

 

4) Zwei müssen vom Objekt und Vorhaben überzeugt sein

Okay, diesen Vorteil gibt es nicht nur speziell bei Immobilien, aber aufgrund der höheren Investitionssumme und der Fremdfinanzierung, ist er hier sehr wichtig.

Auswahl, Besichtigung, Planung, Verhandlung, Vermittlung an Mieter und Objektentwicklung sind alles Beispiele bei denen es auf unsere beiden Meinungen ankommt.

Aus Erfahrung können wir Dir sagen, dass dies nicht einfach ist. Unsere Expertisen sind in völlig unterschiedlichen Bereichen aufgebaut, so dass teils echt dumme Fragen einer Seite dabei rauskommen. Diese müssen dann wiederum so beantwortet werden, dass selbst mit wenig Ahnung das Argument verstanden werden kann.

Das funktioniert natürlich nur, wenn Ihr auch ein heterogenes Team seid. Sollten Eure Expertisen in den selben Bereichen liegen, dann kann es sogar zum Nachteil werden. Empfehlenswert wäre dann Euch in unterschiedlichen Bereichen weiterzuentwickeln oder eine dritte Partei mit ins Boot zu holen. Diese müsste am Erwerb selbst nicht beteiligt sein, aber könnte als Argumentationsprüfer dienen.

 

5) Der Igel gewinnt ja auch gegen den Hasen

Nicht weil er schneller oder der bessere Läufer wäre, sondern weil er die Arbeit mit seinem Partner geteilt hat. Anstelle ständig von Punkt A zu Punkt B zu rennen, hat der eine Igel die Kommunikation an einem Ort und der andere Igel am anderen Ort übernommen.

Das ist eine sehr kluge Idee, vor allem, wenn ein Projekt so aufwendig ist, wie der Kauf und die Verwaltung von einer oder gar mehrerer Immobilien. Schließlich reden wir vom Investieren – einer Kapitalanlage – das bleibt selten bei nur einer einzigen.

Und es gibt jede Menge zum Teilen: Recherche, Besichtigung, Verhandlungen, Verwaltung, Entwicklung und so weiter und so fort.

 

Fazit der Pros

Ziemlich viel, was für einen Immobilienkauf als Paar sprechen würde. Natürlich nur unter der Perspektive einer Kapitalanlage – das Eigenheim ist hier selbstverständlich nicht gemeint. Schließlich sprechen wir von Investitionen und nicht von Verbindlichkeiten.

Merken:

Als Paar kann das Risiko beim Immobilienkauf durch Erweiterung der strategischen Möglichkeiten unter den richtigen Voraussetzungen (heterogenes Team, gegenseitige finanzielle Absicherung und Arbeitsteilung) reduziert werden.

Bis hier hin:

Ja, wir würden als Paar in eine Immobilie investieren.

 

3 Gründe gegen den Immobilienkauf als Paar

Gegen Immobilienkauf als Paar

So einfach ist es dann aber doch nicht. Leider spricht auch ziemlich viel gegen einen Immobilienkauf als Paar.

 

1) Bis, dass der Immobilienverkauf Euch scheidet

Trotz 6,5 Jahren Beziehung ist dies für uns das größte Gegenargument. Im Regelfall werden Immobilien deutlich länger gehalten als Aktien, da gerade nach vollständiger Tilgung, ein (kontinuierlicher) passiver Geldeingang verbucht werden kann.

Bei einer Trennung müsste dann entschieden werden, ob die Immobilie gehalten wird oder, ob versucht wird ein Käufer zu finden. Bei letzterem würde es auch nicht von heute auf morgen passieren, sondern würde weitere Zusammenarbeit voraussetzen.

Sollte das Investment fortgesetzt werden, müsste eine Lösung gefunden werden, den Geldeingang auf die separaten Haushalte umzulenken. Und die anfallende Arbeit müsste ebenfalls organisiert werden.

Egal wie das Szenario aussehn würde, wir müssten definitiv weiterhin miteinander arbeiten und das obwohl wir uns auf einer emotionalen Achterbahnfahrt befinden würden.

 

Präventiver Lösungsansatz

Bei einem Immobilienkauf würden wir definitiv Regeln aufstellen, wie mit dem Objekt im Falle einer Trennung umgegangen werden sollte.

Zwar ist auch dies kein Garant für eine friedliche Lösung (wobei es auch nicht zwangsläufig zu einer hässlichen oder überhaupt zu einer Trennung kommen muss), aber vorher aufgestellte Regeln sind leichter einzuhalten als solche, die in einer emotionalen Situation ad hoc entstehen müssen.

Hast Du Ideen wie eine Vorab-Einigung aussehen könnte?

 

Versteckter Vorteil

Es gibt halt doch immer die andere Perspektive.

Bei Immobilien sind – im Gegenzug zu Aktien – keine emotionalen und überhasteten Veräußerungen möglich. Die im ersten Moment zwar Befriedigung, im zweiten aber sehr viel Ärger und Reue bringen würden.

Das langsame Vorgehen ermöglicht rationales Nachdenken und zwingt zur Zusammenarbeit.

 

2) Kreditbedingungen von zwei Personen abhängig

Ich habe es bereits angesprochen. Bei unterschiedlichen Ausgangssistuationen kann das (sehr starke) Auswirkungen auf die Kreditbedingungen haben.

Dies kann von deutlich höhernZinsen bis hin zur Ablehnung reichen. Eben jenachdem wie nah oder weit die jeweiligen Voraussetzungen auseinanderliegen. Hier sind Extremsituationen denkbar, für die Ihr im Fall der Fälle bereits Alternativen zur Verfügung haben solltet.

 

3) Ungleiches Wissen, Vermögen und Arbeitsaufwand

Du magst vielleicht denken:

 

Hä? Das war doch oben noch ein Vorteil! Gerade habt ihr doch noch erzählt, dass ihr euch in eurem Wissen ergänzt, die Arbeit teilt und euer unterschiedlichs Vermögen dennoch bereichert. Wieso ist es jetzt ein Nachteil?

 

Das Leben ist leider nicht schwarz-weiß, sondern ziemlich bunt oder zumindest verschieden Grau.

Ungleichheiten erhöhen das Streitpotential. Dies kommt vor allem dann zu Stande, wenn eine der beiden Person weniger stark hinter der Investition steht und dadurch gefühlte Ungleichheit entsteht.

Formale Ungleichheit kann eine Stärke sein und wir verbuchen es für uns definitiv als Argument für den Immobilienkauf als Paar.

Gefühlte Ungleichheit in Form von „Du ruhst dich auf meinem Geld, meinem Wissen oder meiner Arbeitsleistung aus!“ ist definitiv ein Gegenargument.

Klar kann sowas durch Stress entstehen und wird auch in der ersten Zeit vom Partner mit abgefangen. Aber sollte die Situation eintreten, dass eine dauerhafte Mehrbelastung für die eine Seite eintritt, dann ist der Streit vorprogrammiert.

 

Fazit der Kontras

Da ist sie dahin, die Idylle des gemeinsamen Immobilienkaufs. Zumindest auf den ersten Blick.

Auf den zweiten Blick bedeutet es für uns, dass wir als Paar einige Besonderheiten zu beachten haben. Und uns über diese, gerade im Vorfeld, einige Gedanken machen sollten.

Die meisten Dinge im Leben erscheinen nur so schlimm oder werden nur so schlimm, weil sie plötzlich kommen und Ihr Euch in der Situation nicht vorbereitet fühlt. Glücklicherweise ist es aber auch so im Leben, dass die meisten Dinge am Ende gar nicht schlimm sind oder Ihr sie ganz gut umgehen könnt, wenn Ihr wisst, dass sie kommen können.

 

Unser Entschluss…

Immobilienkauf als Paar

… steht allerdings noch nicht fest. Neben den ganzen beziehungsrelevanten Argumenten, gibt es auch noch rechtliche zu beachten. Und damit haben wir uns noch nicht im Einzelnen beschäftigt.

Wir wissen, dass es einen Unterschied macht, ob wir verheiratet sind oder nicht. Wir wissen, dass es Auswirkungen auf unsere Steuererklärung hat. Es gäbe auch die Option ein Unternehmen zu gründen, dass sich mit der Akquise, Verwaltung und dem Verkauf von Immobilien beschäftigt.

Damit werden wir uns in den kommenden Monaten auseinander setzen und zu einer Entscheidung kommen. Über hilfreiche Tipps und Literatur freuen wir uns natürlich 🙂 Währendessen halten wir weiter Ausschau nach einer guten ersten Immobilie – ob für uns gemeinsam oder nur einen von uns ist hier erst einmal egal. Denn das neu erworbene Wissen durch Video, Besichtigungen oder Bücher hilft uns definitiv beiden weiter.

Für mehr Hintergrundwissen sorgen übrigens die Jungs vom neuen YouTube-Channel Immobilien mit Kopf. Der Anfang ist vielversprechend, mal sehen, was da in der nächsten Zeit alles kommt.

Hast Du schon Mal in Kooperation eine Immobilie gekauft? Schreibe Deine Erfahrung in die Kommentare oder schicke sie uns an info [at] beziehungs-investoren.de

 

Beste Grüße
Marielle und Mike

 

P. S.: Folge uns für persönliche Eindrücke auf Instagram.

8 Gründe für und gegen den Immobilienkauf als Paar
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11 Gedanken zu „8 Gründe für und gegen den Immobilienkauf als Paar

  • 13. November 2016 um 10:03
    Permalink

    Wer von euch beiden würde denn eher heiraten wollen? zB Ma 51% Mi 49%?

    Antworten
    • 13. November 2016 um 10:15
      Permalink

      Hi Joerg,

      wie meinst du das genau? Wir sind uns bereits einig, dass wir heiraten wollen 😉 Aus meiner Sicht beide 100 %. Sonst würden wir das ja nicht planen. 🙂

      Viele Grüße
      Marielle

      Antworten
  • 14. November 2016 um 12:30
    Permalink

    Gratuliere, hab‘ ich wohl nicht genau gelesen … dachte, ihr seid noch im Entscheidungsprozess (den ich mit meiner Frage foerdern wollte :-).
    LG & Gottes Segen fuer Eure Ehe

    Antworten
  • 14. November 2016 um 20:03
    Permalink

    Meine Frau und ich haben alle unsere Immobilien gemeinsam 50:50 gekauft.

    Die Arbeit war auch gut aufgeteilt 100:0 für mich ^^

    Naja, nicht ganz. Wenn ein Mieterwechsel anstand und es Renovierungsarbeiten zu erledigen gab, hat sie mir selbstverständlich geholfen. Ansonsten eine gute Lösung 😉

    Antworten
  • 20. November 2016 um 12:27
    Permalink

    Hallo Ihr beiden,

    hier noch eine Sache, die dafür sprechen könnte, dass eine(r) von Euch die Immobilie alleine kauft: Nach 10 Jahren endet die Frist für die Spekulationssteuer. Dann könnt ihr steuerfrei verkaufen. Und wenn ihr gar nicht verkaufen wollt? Dann könnte das zum Beispiel so aussehen:

    Marielle kauft jetzt alleine. In 10 Jahren verkauft sie steuerfrei (auch keine Grunderwerbsteuer) zu einem deutlich höheren Preis an Mike. Das hat den Vorteil, dass anschließend die 2% Abschreibung für Abnutzung deutlich höher ausfallen. Außerdem hat man bei der Gelegenheit auch die Möglichkeit (falls gewünscht) wieder ein bisschen Eigenkapital aus der Immobilie rauszunehmen. Alternativ, wäre die Immobilie nach dem Verkauf, wenn das Darlehen gleich hoch bleibt, formal weniger beliehen (gleiches Darlehen, höherer Preis => formal geringere Beleihungsquote).

    Natürlich muss man das nicht so machen. Aber man hat später die Möglichkeit. Der gemeinsame Kauf schränkt die Möglichkeiten ein. Und im Sinne der Zugewinngemeinschaft (falls Ihr diese gewählt habt), macht es auch im Falle einer Trennung keinen großen Unterschied wer die Immobilie vorher besessen hat.

    Ich habe das aber auch noch nie so gemacht, da ich auch erst am Anfang meiner (Immo-)Investment.Karriere stehe. Also lieber alles nochmal verifizieren 😉

    Liebe Grüße vom kleinen Hai 🙂

    Antworten
  • Pingback: Als Paar in gemeinsame Unternehmungen investieren? - Beziehungs-Investoren

  • 29. November 2016 um 21:02
    Permalink

    Eigentlich habe ich keine Lust auf einen Ehevertrag. Andererseits hätte ich gerne getrennte Finanzen, solange keine Kinder da sind. Aktuell haben mein Freund und ich getrennte Konten und ich kann mir einen Verzicht darauf nicht vorstellen, weil es bei einem „unser“ trotzdem auch noch ein „dein“ und „mein“ geben sollte.

    Selbst beim Immobilienkauf würde ich das anteilig so aufteilen, wie jeder vor der Heirat mit eingebracht hat. Man sollte zwar bei einer Hochzeit nicht an eine Trennung denken, aber ich will Rosenkriegs-Potentiale von vornherein vermeiden.

    Antworten
    • 23. Dezember 2016 um 23:04
      Permalink

      Hi Jenny,

      auch wenn dein Kommentar schon ewig her ist, möchte ich dir noch sagen – mir geht es ganz genau so ! Natürlich denke ich nicht an eine Trennung – dennoch will ich, dass alles sauber geregelt ist, sodass wir uns im Falle einer Trennung nicht ggf. doch enorm streiten und einer den anderen finanziell ausbluten lässt. Klar denkt man das im Vorfeld nicht voneinander, aber dennoch sollte man einfach Vorkehrungen treffen, dass man nie aufgrund des Geldes oder etwaiger „komplizierten Vorgänge“ beim Partner bleiben (muss), obwohl man eigentlich nicht will.

      Und nur wenn es generell bei den Finanzen noch eine kleine Trennung gibt, sind ja auch Überraschungen für den anderen (die eben doch oft finanziell bedingt sind) möglich 😉 So ein Überraschungs-Theaterbesuch kann sonst durch die Kontoabbuchung im Vorfeld leicht auffallen 😉

      LG
      Marielle

      Antworten
  • 22. Dezember 2016 um 16:13
    Permalink

    Wir haben das 1. Kind bekommen und waren nicht verheiratet (Sie19 ich21). wir haben das 1. Haus zusammen gekauft und finanziert und waren nicht verheiratet. Wir haben weitere Immobilien zusammen gekauft und waren immer noch nicht verheiratet.
    Dann (Sie27 ich29) haben wir geheiratet und wieder ein Kind bekommen, wieder gekauft und gebaut…… zu jeder Zeit waren wir uns sicher, wir machen das zusammen! Wenn es schiefgehen sollte, dann wird halt alles verkauft und jeder fängt neu an (soweit es mit Kindern halt geht). Selbst Heute (Sie45 ich47) sehen wir das noch so. Alles was wir schaffen, schaffen wir zusammen. Trennen sich die Wege wird 1:1 geteilt. Entweder man spricht dann noch vernünftig miteinander und wickelt sauber ab, oder es herrscht Rosenkrieg, dann hat man sich halt „verspekuliert“ und muss so schnell /Teuer wie möglich abwickeln.

    soviel zur Frage „wie habt ihr das gemacht“ übrigens bei aller Harmonie getrennte Konten haben trotzdem 🙂 Wenn ich jeden Tag sehen müsste, was meine Frau raushaut, oh man ob wir dann soweit gekommen wären….

    Euch ein tolles Weihnachtsfest

    Antworten
    • 24. Mai 2017 um 13:39
      Permalink

      Hallo Fiete,

      das hast du so sehr schön beschrieben. Es freut mich sehr, dass das bei euch so gut geklappt hat. Auch wenn ich jetzt noch relativ jung bin, mit 20 nicht älter als du beim ersten Kind, glaube ich, dass es am besten ist, in Ruhe über Probleme zu reden und nichts zu überstürzen. Und vor allem Vertrauen, dass selbst wenn alles schief geht, ich immer noch auf den anderen zählen kann. Auch dann wenn es zu Scheidung kommt und man die Immobilie verkaufen muss, muss man den Respekt voreinander bewahren, finde ich.

      Susi

      Antworten
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